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    2013/2/22

    標購法拍屋的流程-法拍屋常識(七)



    法拍屋因無法入內勘查現況,在決定進場投標前,先仔細打聽,並注意投標前、後細節。

    準備標購法拍屋應留意的事項:
    一.投標前
    (一)注意手續與填寫表格
    選定欲標之法拍屋,記下標的物股別、案號、以及該案件土地及建物之公告資料。向法院購買投標書,投標書載明願出之金額,並附保証金(依各個法院之規定,約20%~30%)的銀行本票,如委託他人代標,需附委任狀,在投標日當天投入法院投標室的標箱內。

    (二)法院對於投標的相關規定
    有下列情形之一者,應認為投標無效。但第六款、第一四款、第二0款至第二二款情形,經執行法官在該件拍賣標的當眾開示朗讀投標書前補正者,不在此限:
    一、投標時間截止後之投標。
    二、開標前業已公告停止拍賣程序或由主持開標之法官宣告停止拍賣程序。
    三、投標書未投入法院指定之標匭。
    四、除執行分割共有物變賣判決之拍賣外,投標人為該拍賣標的之所有人。
    五、投標人為未繳足價金而再拍賣之前拍定人或承受人。
    六、不動產拍賣公告載明投標人應提出地方法院民事執行處不動產投標參考要點第二、三、
            四點所示證明(釋明)文件及委任狀,而投標人未提出。
    七、投標人為未成年人,未由其法定代理人代理投標。
    八、代理人無地方法院民事執行處不動產投標參考要點第四點所示之特別代理權。
    九、以新台幣以外之貨幣為單位記載願出之價額,或以實物代替願出之價額。
    一0、對願出之價額未記明一定之金額,僅表明就他人願出之價額為增減之數額。
    一一、投標書記載之字跡潦草或模糊,致無法辨識。
    一二、投標書既未簽名亦未蓋章。
    一三、投標人提出之保證金票據,其發票人為非經金融主管機關核准之金融業者。
    一四、投標人提出之保證金票據已記載法院以外之受款人,該受款人未依票據法規定連續背
                書。
    一五、投標人提出之保證金票據為禁止背書轉讓之票據,其受款人為法院以外之人。
    一六、未將保證金封存袋附於投標書。
    一七、分別標價合併拍賣時,投標書載明僅願買其中部分之不動產及價額。
    一八、投標書載明得標之不動產指定登記予投標人以外之人。
    一九、投標書附加投標之條件。
    二0、拍賣標的為耕地時,私法人投標而未將主管機關許可之證明文件附於投標書。
    二一、投標人為外國人,未將不動產所在地縣市政府核准得購買該不動產之證明文件附於投
                標書。
    二二、拍賣標的為原住民保留地,投標人未將原住民之證明文件附於投標書。
    二三、其他符合拍賣公告特別記載投標無效之情形。


    二.得標後
    (一)七日內洽銀行代墊尾款
    拍定人須在拍賣日起算的七日內,將全部的價金繳齊,待過戶完成取得權狀之後,才可辦理房屋貸款,因此這中間產生了「代墊」的問題。目前市面上有幾家金融機構有提供代墊款的服務,代墊之金額約為投標底價的七、八成左右(以銀行評估為準)但須注意,若是「不點交」之物件,須視各銀行相關規定。

    (二)點交的物件,須向法院遞點交狀
    標購法拍屋,應注意得標後之事情,其中又以「點交」之學問最大。許多人以為註明「點交」的個案,法院會主動幫您交屋,其實不然,即使是「點交」的個案,得標人仍需向法院遞點交狀才行。

    (三)由拍定人向地政機關申請產權登記
    拍定人繳清價金後,法院會在二週左右的期間,核發權利移轉證明書給拍定人,拍定人據此向地政機關申請產權登記,登記完畢即取得所有權。

    (四)搬家費估算(供原屋主遷出)
    通常一個點交的案件,須經歷三次以上的點交程序才能取得使用權。在實務操作上,拍定人最好準備得標價1%左右金額,作為原屋主的「搬家費」,以幫助交屋程序順利進行。