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    2015/4/24

    法拍屋不點交,值得買嗎?-法拍學問


    王先生在一家私人公司工作了三十多年,由於專業經驗豐富,一向是公司倚重的老幹部,最近一年來感覺到體力不濟,經常腰酸背痛,成為醫院的常客。感覺到自己已經進入了老人社會,無法再同那些有幹勁的年輕小伙子一起打拼了!三個月前決定自行退休,免得被人罵成霸著職位不讓年輕人出頭的「老賊」,被罵後才要退休,多沒有面子!

        退休後的生活雖然悠閒,每天都可睡到自然醒。手頭也有幾百萬元的退休金可以支配,由於平時不注意投資理財,只會拿去定存,年利率卻不到二扒,連苦哈哈的日子都難撐下去?憂心未來,精神上產生無比的壓力!

        有一天他路過法院,看到很多人匆忙進出,不知道在忙些什麼?自己平日奉公守法,與人無爭,這輩子還沒有進出過法院。閒來無事,便進去瞧瞧。看到一間廳房內擠滿了人,原來正在進行不動產的拍賣。檯上的主持人打開一個投標箱,裡面是空的,便宣布這件不動產沒人投標,要改期拍賣。這時候檯下的人交頭接耳,紛紛討論起來。平時對任何事都非常投入的王先生,便豎起耳朵細聽這些人交談內容?原來這筆不動產因為有租賃關係存在,法院在拍賣公告中註明不點交,所以讓很多想買的人望而卻步,怕買到後喫了大虧!有人說第三次再減價拍賣,應該比市價便宜很多,值得賭賭運氣,放手一博,說不定標到就是撿到便宜貨!
        聽了周邊那些對法拍屋非常有心得的人有意無意的談話,頭腦相當靈敏的王先生馬上想到參與法拍屋投標買屋,可能是像他這樣手頭資金不多,又想置產保值者的好管道!因為一切都可以由自己作主,不必假手他人,至少可以省掉買屋的大筆仲介費用!當時就作出決定,鎖定那筆已經拍賣過二次,卻無人敢買的房屋作為投資法拍屋的首選目標。由於過去對這方面缺少接觸,既然決定要投標,事前便要多作功課,尤其是關係到拍賣的一些法律問題,必須要先有概念,否則喫了虧都不知道原因,哪就太遜了!

        這時王先生心中浮現了二點法律疑團?第一、不點交的法拍屋為什麼沒人敢買?第二、買到手以後可不可以除去房屋上的負擔?

        王先生這兩點疑慮,是許多想買法拍屋又不敢出手投標者的心聲。其實法拍屋也是買賣的一種,只是在程序上是由執行法院依據《強制執行法》的規定,用強制的手段代債務人出售不動產而已,有心參與競標的人,只要多翻翻「六法全書」中的《強制執行法》相關法條,有關不動產拍賣程序的進行,都用法條列得一清二楚,法院只是照著法條走,能夠瞭解法條的意義,掌握其中的「眉角」,應該不會難倒人!

        債務人所有的不動產上有租賃關係,拍賣公告中註明不點交,得標的人買到所有權,在一定期間內自己卻無法使用,會讓一些嫌麻煩的人不敢應買。無人投標的結果,法院對應的方法是不斷地減價改期拍賣,直到有不能拍賣的原因出現為止。不動產因為價值高,公告拍賣以前都要經過鑑價才決定底價,一再減低拍賣底價的結果,顯然會使拍賣物的價值遠低於市價,自然會吸引投資客或自用者的青睞,這時所出的標價太接近底價,很有可能無法得標而白忙一場!出價如何拿捏,恰到好處,那才是一門大學問呢!

        拍賣物不點交,通常在查封筆錄中可以看得出端倪,因為《強制執行法》第七十七條第一項規定,查封時書記官應作成查封筆錄,查封的「不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形。是這條項法條第二款所定應記載的事項,「使用情形」便是不動產有無供他人使用的記載。法院實施拍賣的公告,依同法第八十一條的規定,亦應記載「占有使用情形」。參與投標者認為有進一步明瞭查封情形的必要,可以依據公告所載的「閱覽查封筆錄之處所及日、時。」前往閱覽查封筆錄。

        拍賣後不點交者的原因,在拍賣公告中也要記載,是拍賣公告的法定內容之一。在公告中沒有載明不點交的拍賣物,法院就得在得標者繳清價款以後,發給不動產移轉證書同時指定日期將拍定的不動產點交給得標人,經過點交手續以後,得標人這才為完整的所有權人,可以隨心所欲地支配自己的不動產。

        不點交的不動產,法院在發給所有權移轉證書以後就不再管這檔事了!買受人要自己負起收回不動產的責任,所以在參與投標以前,得先將不點交的法律上原因弄清楚,用作預估被他人占用期間的損失參考,所出標價才不致太離譜。不點交的原因若是單純的租賃關係,買受人就得有作「包租公」或「包租婆」的打算,因為《民法》第四百二十五條第一項規定,「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」這種規定,對於法院替債務人拍賣不動產的強制執行,也同樣適用,得標的買主要接納原先的所有權人與承租人簽訂的租賃契約,繼續成為原契約的出租人。除非原租約沒有經過公證,或者租期超過五年,依同條第二項的規定,才不在適用的範圍。

        新的所有權人依照法律的規定,既應履行出租人的義務,讓租賃契約繼續存在,但也有自取得所有權的這一天開始,要求承租人給付原約定租金的權利,如果拖欠不給,達到一定數額,經過催告還是不給,新屋主有權終止契約,收回房屋。如果承租人主張有關租金已提前先行給付給原出租人,縱有其事,也是承租人與前出租人間的情事,後出租人不受拘束,仍然可以催討欠租。

    (本文轉載自法務部網站,感謝法務部及葉雪鵬先生同意轉載,推廣法律常識)