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    2015/4/19

    買法拍屋的小祕訣-法拍學問

     

    買法拍屋的小祕訣

    所謂「富貴險中求」,高獲利必然帶來高風險,不論新手或老手,都應認清目前法拍市場的結構性變化。如果你也想發「法拍財」,除了要搞懂法拍的風險及房地產專業知識外,對於法院處理流程,及以下七個投資法拍獲利的小祕訣,你都不能忽略。

    祕訣1:避開競爭、挑選複雜度較高的案件

    自住客進場標購,為的是買到比市價便宜的房屋,因此多只敢挑選以空屋點交、複雜度低的案件。張耀昌個人經驗是,投資客不妨選擇六、七戶併案處理的案件或是屋況差、瑕疪多的房屋,競標者會較少,購入的成本也可壓低。不過,像是何0玲等法拍大戶,為了避免多人競標,多半鎖定千萬元以上的高總價產品。

    祕訣2:選擇接手性強的地區
    只要是投資客就一定要考量未來脫手問題,接手性強,代表脫手快速。

    祕訣3:挑選適當的產品 總結多方的投資客意見,要挑選該區最熱門的產品,以台北市為例,學區、三房以上的換屋產品是主流,但若是新北外圍,大多是首購族的天下,就不宜挑選總價過高的產品。

    祕訣4:挑選稀有產品,需注意銷售時間長,像是稀有的別墅產品,只要價格夠低,標下來一定有利潤,但是這類產品的客源少,也會拉長銷售期。不過,像是廠房及商辦等台灣需求量持續下降的產品,最好也不要碰。

    祕訣5:裝潢產品,訴求年輕客層 只要好賣的產品,稍微油漆、粉刷整理屋況,從得標到獲利只需三個月的時間。但如果屋況差、賣相不佳,最好含裝潢一起賣,提高房屋的附加價值,這對於沒有時間、講究速食主義的年輕族群,效果不錯。有些投資客專門選小套房或是總價300萬元的產品,長期投資當起專職房東。

    祕訣6:先打聽的工作不可少 現場看屋、事先與債權人協商、向附近鄰居或管理員打聽,甚至是查封筆錄及查水電錶用量確認是否為空屋,事先打聽的資訊樣樣不可少。唯有事先多方打聽,對於日後順利取得房子才有助益。

    祕訣7:搬遷費用不可少 目前法拍屋最常碰到的問題,就是惡意占用、假租約等,通常只要溝通順暢,「銀兩」準備,結局都是賓主盡歡,這筆搬遷費可看成是必要的投資成本,一般多以不超過總價的一成為限。

    買法拍屋的步驟

    1.確認自己的需求,如二、三房或套房。 訂出自己心中理想的區位及房價。

    2.到法院外牆公告欄看公告。(或上網查詢)

    3.確定標的後,先至該房屋座落地點看屋。 觀察重點:外觀、附近區域環境、屋況及交通。

    4.確認心中目標後,至法院領取投標書及保證金存封袋。

    5.填寫投標書,並確認攜帶身分證及印章。 將投標書完整填寫,投標人就是日後房屋權狀所有人。 若投標人為法人或未成年,必須寫明代理人身分。

    6.到現場注意是否有停拍的公告。

    7.何謂停拍? 在拍賣程序中,若債權人與債務人達成協議,債權人可至金服公司製作筆錄撤回執行或暫緩執行,或因當事人未經合法送達、拍賣內容變更等原因而停止拍賣程序。

    8.準備投標金(通常是總價的兩成)。 投標金請用台支支票,將保證金放入,並彌封蓋章。 (目前另有一些標的.採取通訊投標方式)

    9.在開標前30分鐘,標櫃會開啟,並開放投標。 至投標處選擇任一投標箱,將投標單投入。

    10.拍賣官宣布得標人,由超過底標最高價者得標。 拍賣官宣布得標金額,確認無人異議,並核對得標人身分。

    11.未得標者,在拍賣結束後,當場將保證金領回。(未得標者)

    12.得標後,以保證金抵價金,七日內必須將尾款補足。
    註:如果逾期未繳款,法院必須重新拍賣,再拍賣後所得的價金,如有差額,必須由原投標人付清。例如某甲拍得總價400萬元的房屋,但七天內並未繳款,因此需重新拍賣。若再次拍定價為325萬元,其中價差75萬元,法院可以強制某甲將價差補足,並要求支付再次投標的相關費用。(得標者)

    13.必須由得標人自行處理,法院不介入。 先查出是否有人占用及原因,和占用人溝通,準備搬遷費用。 如果無法處理,提起訴訟。(不點交)

    14.付完尾款後10天左右,取得權利移轉證明書,同時申請點交。 在一個月內申報契稅,將稅費繳清。 完稅後,送地政機關過戶,大約一周可取得新的所有權狀。(點交)

    15.向法院申請點交,法官到現場履勘,並與原屋主及所有權人協商搬遷事宜。 若為空屋,僅需會同轄區警員、里長及鎖匠,進入該屋。(接續點交的流程)

    16.若有人霸占並未搬遷,可申請第二次點交。

    17.若再不搬遷,可申請第三次點交。 法官申請強制執行,將霸占人驅離。

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