買法拍屋的小祕訣
所謂「富貴險中求」，高獲利必然帶來高風險，不論新手或老手，都應認清目前法拍市場的結構性變化。如果你也想發「法拍財」，除了要搞懂法拍的風險及房地產專業知識外，對於法院處理流程，及以下七個投資法拍獲利的小祕訣，你都不能忽略。
祕訣1：避開競爭、挑選複雜度較高的案件
自住客進場標購，為的是買到比市價便宜的房屋，因此多只敢挑選以空屋點交、複雜度低的案件。張耀昌個人經驗是，投資客不妨選擇六、七戶併案處理的案件或是屋況差、瑕疪多的房屋，競標者會較少，購入的成本也可壓低。不過，像是何0玲等法拍大戶，為了避免多人競標，多半鎖定千萬元以上的高總價產品。
祕訣2：選擇接手性強的地區
只要是投資客就一定要考量未來脫手問題，接手性強，代表脫手快速。
祕訣3：挑選適當的產品 總結多方的投資客意見，要挑選該區最熱門的產品，以台北市為例，學區、三房以上的換屋產品是主流，但若是新北外圍，大多是首購族的天下，就不宜挑選總價過高的產品。
祕訣4：挑選稀有產品，需注意銷售時間長，像是稀有的別墅產品，只要價格夠低，標下來一定有利潤，但是這類產品的客源少，也會拉長銷售期。不過，像是廠房及商辦等台灣需求量持續下降的產品，最好也不要碰。
祕訣5：裝潢產品，訴求年輕客層 只要好賣的產品，稍微油漆、粉刷整理屋況，從得標到獲利只需三個月的時間。但如果屋況差、賣相不佳，最好含裝潢一起賣，提高房屋的附加價值，這對於沒有時間、講究速食主義的年輕族群，效果不錯。有些投資客專門選小套房或是總價300萬元的產品，長期投資當起專職房東。
祕訣6：先打聽的工作不可少 現場看屋、事先與債權人協商、向附近鄰居或管理員打聽，甚至是查封筆錄及查水電錶用量確認是否為空屋，事先打聽的資訊樣樣不可少。唯有事先多方打聽，對於日後順利取得房子才有助益。
祕訣7：搬遷費用不可少 目前法拍屋最常碰到的問題，就是惡意占用、假租約等，通常只要溝通順暢，「銀兩」準備，結局都是賓主盡歡，這筆搬遷費可看成是必要的投資成本，一般多以不超過總價的一成為限。
買法拍屋的步驟
1.確認自己的需求，如二、三房或套房。 訂出自己心中理想的區位及房價。
2.到法院外牆公告欄看公告。(或上網查詢)
3.確定標的後，先至該房屋座落地點看屋。 觀察重點：外觀、附近區域環境、屋況及交通。
4.確認心中目標後，至法院領取投標書及保證金存封袋。
5.填寫投標書，並確認攜帶身分證及印章。 將投標書完整填寫，投標人就是日後房屋權狀所有人。 若投標人為法人或未成年，必須寫明代理人身分。
6.到現場注意是否有停拍的公告。
7.何謂停拍？ 在拍賣程序中，若債權人與債務人達成協議，債權人可至金服公司製作筆錄撤回執行或暫緩執行，或因當事人未經合法送達、拍賣內容變更等原因而停止拍賣程序。
8.準備投標金（通常是總價的兩成）。 投標金請用台支支票，將保證金放入，並彌封蓋章。 (目前另有一些標的.採取通訊投標方式)
9.在開標前30分鐘，標櫃會開啟，並開放投標。 至投標處選擇任一投標箱，將投標單投入。
10.拍賣官宣布得標人，由超過底標最高價者得標。 拍賣官宣布得標金額，確認無人異議，並核對得標人身分。
11.未得標者，在拍賣結束後，當場將保證金領回。（未得標者）
12.得標後，以保證金抵價金，七日內必須將尾款補足。
註：如果逾期未繳款，法院必須重新拍賣，再拍賣後所得的價金，如有差額，必須由原投標人付清。例如某甲拍得總價400萬元的房屋，但七天內並未繳款，因此需重新拍賣。若再次拍定價為325萬元，其中價差75萬元，法院可以強制某甲將價差補足，並要求支付再次投標的相關費用。（得標者）
13.必須由得標人自行處理，法院不介入。 先查出是否有人占用及原因，和占用人溝通，準備搬遷費用。 如果無法處理，提起訴訟。（不點交）
14.付完尾款後10天左右，取得權利移轉證明書，同時申請點交。 在一個月內申報契稅，將稅費繳清。 完稅後，送地政機關過戶，大約一周可取得新的所有權狀。（點交）
15.向法院申請點交，法官到現場履勘，並與原屋主及所有權人協商搬遷事宜。 若為空屋，僅需會同轄區警員、里長及鎖匠，進入該屋。(接續點交的流程)
16.若有人霸占並未搬遷，可申請第二次點交。
17.若再不搬遷，可申請第三次點交。 法官申請強制執行，將霸占人驅離。
Smart智富
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