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    2017/1/6

    法拍屋點交與不點交的差別 (使用權交付) ?

    法院公告筆錄載明不點交民法第425條「買賣不破租賃」,法律為了保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

    得標人如要房客提早交屋給他,這時就要與房客協商,取得對方的同意;甚至要貼補些搬遷費,來彌補搬家的麻煩與損失。

    法院拍賣除了分「有點交」與「不點交」外,實際上點交與不點交還會互相有變化,目前拍賣案件點交狀況形形色色,較常見的幾種類型

    一.可確定點交
    查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

    二.有條件點交
    查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

    三.確定不點交
    查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。
    在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;但此類案件,債務人是否涉及偽造文書之刑責,有待查明。部分債權銀行,也會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人則有很大的投標風險。

    四.點交變不點交
    拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。(如標得此類案件,不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金。

    五.不點交變點交
    拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,做好保全程序,順利取得房屋使用權。
    實務上,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法經常會有誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾,不得不小心謹慎為之!