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    2015/6/18

    掌握未來!不確定因素消除,把握未來房市五大趨勢-房市觀測-2015.06.18


     根據2015年Q2永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查數據顯示,2015年上半年市況,永慶房產集團總經理廖本勝表示,受到政策持續調控房市影響,由內政部資料統計可發現,2015年1-5月全台六大直轄市的建物買賣移轉量,與2014年同期相較,年衰退幅度仍有一成以上,其中,包含:台北、新北、桃園,年衰退幅度更高達2成5,上半年房市買氣有更為下滑的情形。

    另外,觀察內政部及實價登錄資料,2014年六大直轄市交易火熱的行政區,2015年量能不僅幾乎都呈現萎縮,各區價格與該區域房價最高點相較,更是普遍出現修正的狀況,如:北市「南港」;桃園「蘆竹」、「平鎮」,2015年1-4月平均房價與房價最高點相較,均已有10%以上的跌幅。市場低迷的買氣,加上越來越多屋主降價求售,確實使得價格支撐力道下滑,各區房價陸續出現修正。

    廖本勝分析,整體而言,目前全台主要的熱門房市區域,房價均已出現修正,供給量過大、投資買盤重的重劃區及郊區,價格下修幅度明顯較大,建議屋主可配合自身財務規劃,適度汰弱留強,避房價持續走跌,造成資產減損。

    而2015年下半年的房市變化如何?廖本勝指出,隨目前房地合一稅立法底定,各項房市利空已經全面明朗化。下半年房產交易應有下列5大趨勢:
    1、房地合一定案,不確定因素消除,買方進場意願提升,量能可望回溫----房地合一定案,不確定因素消除,年底購屋使用輕稅舊制,買方進場意願可望提升,帶動下半年買氣回溫
        預期下半年量能有機會較去年同期增加逾一成
    2、無論奢侈稅或房地合一,短期交易均課重稅,短期投機將於市場消失----奢侈稅對於短期投機,一年內課徵交易總價15%、1-2年課交易總價10%。房地合一稅,一年交易課獲利45%、1-2年課獲利35%,均課重稅。

    3、買盤轉為自用、長期置產為主;中古屋優於新成屋、透天公寓最超值----無論新舊制,長期持有稅負都較輕,未來市場買盤將轉為自住及長期置產族為主。新屋產品因持有稅負大幅提升,需求勢必持續下滑,中古屋交易佔比將持續攀高。透天及公寓產品,因房屋評定現值低、土地持份大,2015年購屋若有高獲利,可產生高比例節稅效果。

    4、贈與房產節稅方式已成過去式----贈與房產,轉售以「前次移轉現值當成本」,稅基、稅率同步暴增。直接現金贈與購買不動產反更為有利。

    5、就不動產交易新舊制稅負來說,2015年進場比2016年進場更為划算----2015年進場,未來出售以「房地分離」課徵財交稅,在房屋評定現值逐年減少、土地公告現值拉升下,2015年進場將比2016年進場更為划算。

    本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式,將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為2015/05/15~2015/06/10。回收有效問卷數為1304份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負2.8%。本季調查跨越6/5房地合一立法通過前後,調查結果將可反映出最即時的市場趨勢。

    【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】