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    2015/5/10

    法院筆錄內容載明"現由第三人吳先生承租中,期間自100.09.10至105.08.31..拍定後不點交" 這樣的房子可以標嗎!買了之後會有什麼問題!2015.05.10-法拍屋問與答

    Q.法院筆錄內容載明"現由第三人吳先生承租中,期間自100.09.10至105.08.31..拍定後不點交" 這樣的房子可以標嗎!買了之後會有什麼問題!

    A.買法拍屋有關點交問題,法院筆錄內容,法院為什麼會公告不點交呢?
    民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。

    得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

    法拍屋一但拍定後,若要房客提早交屋,首先~就要與房客協商,取得他的同意,甚至可能要貼補些搬遷費,來彌補他搬家的麻煩與損失。

    再則,瞭解租金是否已一次付清。如果經查證並未一次給付,那麼新的所有權人就有權利收取租金。

    法拍屋中有一半的租約是假的,臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。萬一被人標走,再以「不點交」強索高額搬遷費,尤其惡劣是惡性假租約。
    如1.‧租金一次付清       2‧長租期,低租金       3‧以押金抵租金(或以債務抵租金)
        4‧以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)     5‧不定期租約
    那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點,如果没有高超的法拍功力,您會讓他得逞!

    如果您是法拍新手,要面對這麼高難度的案子,不妨放棄吧!畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到5%,法拍屋多的是,何必要碰這種房子。

    假如您逆向思考,這些案子沒人標,可能更有機會低價取得,不妨一試也許買到便宜貨,那您就要找對人,有經驗的朋友,或專業可靠的代標公司幫您操盤,不然一不留神,就要掉入別人的陷阱!
    若是~一般房子出租,遇到惡房客,不付房租時,當您找上警察局,管區派出所但多也是愛莫能助。這時~只有找律師告他,當然打官司一定會勝訴,但如果他還是不搬呢?那您就要拿勝訴判決書,到民事執行處聲請點交,跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋,司法程序約四個月時間才能強制交屋。