5月要報稅，很多受薪階級都想方設法，希望能在節稅的理想下少繳一點稅，至於該如何節稅呢？多聽專家的解說，就能更了解報稅的各種竅門。
根據內政部公告，去(二○一四)年一整年度的房屋買賣移轉件數為三十二萬五八九棟，換言之，今年有三十二萬餘人在申報綜合所得稅時，都得在「財產交易利得」欄目上做登錄及申報。
近兩年，有關房地產的相關稅負特別多，變動也大，尤其豪宅交易有關財產交易利得的新規定一大堆，讓「豪宅客群」叫苦連天，而如果你以為買賣案件才一、兩千萬元，應該不在國稅局「勤查稅」的目標客群裡，恐怕就大錯特錯了！
政府因為稅收差，最近幾年趁著打房，連帶地把「有殼蝸牛」視為「肥羊」，加上從二○一二年八月開始實施「實價登錄」，並在預售屋銷售上，要求建商提供訂購戶的相關資料，都讓國稅局得以充分掌握民眾的「買進價」。
實價登錄全都錄 民眾逃不掉所以，一旦民眾脫手賣掉房子，「賣出價」減掉「買進價」就有「利得」收入，此在報稅時有沒有「短報」，一下子就會被國稅局查到了！
目前民眾可能面對的不動產稅負，可分為出售年度及持有期間(表一)。就出售年度來說，除隔年五月要併入申報綜合所得稅外，售屋族還要在簽約日起的三十日內，辦理「土地增值稅」與「奢侈稅」的申報(買房子的人則要申報繳納「契稅」)；至於持有期間，則包括每年五月要繳「房屋稅」，以及十一月繳納「地價稅」。
換句話說，民眾在每年五月要繳的稅負，就有「綜合所得稅」和「房屋稅」兩大項，其中，房屋稅的多寡，政府會幫民眾好好算清楚，民眾較不用傷腦筋。除非是住在「天龍國」的台北市民，若又處於精華地段，在市府調高「房屋標準單價」、「路段率」及「房屋稅率」後，民眾在四月底前可能就會收到柯文哲市長所說的很「有感」的稅單。
另就綜合所得稅的申報來說，約可從「售屋族」、「購屋族」、「換屋族」、「房東族」和「房客族」等五大族群來剖析節稅之道。
安永聯合會計事務所執業會計師楊建華談到，財產交易所得稅的申報方式有三種，包括：
一、可以舉證的成本和售價：依房屋售價，減除取得成本及相關費用，核實課稅。舉例來說，如果賣價是二千萬元，而多年前買進價格為一千五百萬元，另裝潢的相關成本約二百萬元，則以二千萬元減一千五百萬元及二百萬元後，所得就是三百萬元，再依此做申報。
但民眾一定要注意，「取得成本及相關費用」都得要有收據，以取得成本來說，早期就是簽約上所約定的買賣總額，至於相關費用，例如各項裝潢的收據等等，都要保存下來，才有辦法申報。
二、無法舉證成本但可查得售價之豪宅：標準為房地總成交金額乘以計算公式，此適用的是台北市總價七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上的不動產。
財產交易所得=房地總成交金額×房/(房+地)×15%
三、其他：亦即無法舉證成本，且非豪宅者，此大多是持有期間過長，屋主已無法提出買進時的相關成本。
財產交易所得=房屋評定現值×部頒標準
以上三種申報方式，售屋族可視自己的情況選擇最適合的一類核實申報，但千萬不要以高報低，例如以為國稅局查不到你的「買進價」，就以房屋評定現值(一般都較低)來申報。
楊建華表示，從二○一一年六月實施「奢侈稅」以來，政府先是針對大台北地區房屋總價超過四千萬元以上的物件，進行查稅動作，近幾年再依次降低至二千萬元左右的案件。
由於國稅局可從建商或代銷公司取得購屋者的成本價格，因此，如果你不屬於第二類的豪宅族群，卻未依第一類申報，則屆時一旦逃漏稅，不僅會被「追捕」，還會被罰款。不過，從稅捐單位得知的訊息，目前大都是要求申報者「補稅」，還沒有被罰款。
楊建華表示，就買賣不動產房屋部分的「財產交易所得額」(土地部分，課徵土地增值稅)須併入個人綜合所得稅申報，其中，民國一○三年度最高稅率為四○％，民國一○四年度新增稅率則為四五％。
換屋族可善用重購退稅
安永聯合會計事務所國際稅務服務部經理孫大忠則針對「換屋族」指出，可注意「重購退稅」項目，也就是納稅義務人在出售符合下列規定的房屋，並且完成移轉登記起二年內重購者(先購後售也適用)，可享用重購自用住宅抵稅額。1.出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記。
2.納稅義務人出售或重購之房屋均須為自用住宅。
3.納稅義務人出售自用住宅房屋，已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。
4.於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起二年內重購者(先購後售者也適用)，重購自用住宅的房屋其價額超過原出售價額者，可進行扣抵。
舉例來說，Ａ先生於民國一○二年二月一日出售自用住宅乙戶，該房屋買進成本為四百萬元，賣出價額為四八○萬元(不含土地價款)。
民國九十九年度應申報財產交易所得為八十萬元，民國一○三年十一月一日，Ａ先生之配偶購買房屋乙戶供自住使用，房屋價款為五百萬元。
此時，Ａ先生在民國一○三年度，即可申請扣抵或退還一○二年度已納財產交易所得之綜合所得稅額。計算說明如下：
(A)民國一○二年度應納稅額(包括出售自用住宅之財產交易所得)
(B)民國一○三年度應納稅額(不包括出售自用住宅之財產交易所得)
民國一○三年度重購自用住宅之房屋可扣抵或退還之稅額＝(A)－(B)
此外，同一課稅年度支付不同期間之購置自用住宅借款利息，得合併計算列報綜合所得稅扣除額，每一申報戶每年購屋借款利息扣除額以三十萬元為限。
但若是同一年度為「房客族」及「購屋族」者，例如上半年還在租房子、付租金，下半年向銀行貸款買房子、支付房貸，則同年度不同期間之房屋租金支出與購屋借款利息，在不重複前提下，得分別列報綜合所得稅扣除額。
舉例來說，如果張先生在前四個月是租房子，則其可申報的租金支出為十二萬元乘以(四個月／十二個月)，因此只能申報四萬元；而後八個月有房貸支出，這部分則以三十萬元乘以(八個月／十二個月)，故可申報二十萬元。上述兩者合起來可申報的金額就是二十四萬元。
楊建華針對「房東族」指出，房東申報個人綜合所得稅時，須將全年的租金收入減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額，申報房屋租賃所得。
房東族與房客族報稅立場不同至於租賃所得的計算方式有以下兩種(可擇高選用)：
一、不須任何證明文件：以當年度房屋租金收入的四三％列為必要費用，但須注意，土地出租的收入，僅能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除四三％的必要費用。
二、採列舉扣除方式：必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。
至於「房客族」則以房屋租金支出列舉扣除額，每戶申報上限為十二萬元。
顏瓊真│理財周刊765期│2015-04-24
一、不須任何證明文件：以當年度房屋租金收入的四三％列為必要費用，但須注意，土地出租的收入，僅能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除四三％的必要費用。
二、採列舉扣除方式：必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。
至於「房客族」則以房屋租金支出列舉扣除額，每戶申報上限為十二萬元。
顏瓊真│理財周刊765期│2015-04-24
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