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    2015/3/11

    陸客商圈!金店面夯,永和、淡水後起之秀-房市觀測-2015.03.11


     陸客造訪商圈店面需求夯!根據政府實價登錄租賃資料及永慶店面事業部統計,台北市2014年店面租賃揭露案件前三名分別是大安、中山、信義三區,新北市則是新莊、永和、板橋、淡水,特別是兼具陸客觀光及捷運交通題材加持的店面商圈,未來更將持續受到市場關注而身價扶搖直上。

    永慶店面事業部經理鄭朝鶴表示,2015年1月陸客來台人數約32.1萬人次,佔外國人來台比重達43%,交通部觀光表示,2015年來台觀光客目標為上看1,050萬人,相較2014年成長59萬人次,觀察2014年與2013年店面租賃登錄資料,發現店面租賃需求熱門區塊台北市紋風不動,新北市有明顯變化,淡水是陸客喜愛造訪的商圈區塊,店面租賃需求增溫。

    陸客來台人數倍增,店面產品優先受惠

    鄭朝鶴表示,隨著兩岸經貿密切往來以及積極開放大陸人士來台政策帶動,陸客來台人數逐年攀升,根據觀光局統計資料顯示,2013年全年陸客來台人數為287.4萬人,2014年則增加至398.7萬人,而2015年1已有32.1萬人來台,若以這樣的比例推算,2015年全年陸客來台人數將可望上看450萬人。

    若從陸客佔全部來台旅客佔比來看,2013年佔比35.86%,2014年就拉升至40.23%,2015年統計1月陸客佔全部來台旅客43.0%,顯示陸客對於國內觀光市場的影響力與日俱增,高購買力的旅客重燃觀光產業生機,百貨業及各種服務產業都有了脫胎換骨的機會,紛紛搶食這塊觀光大餅,店面即成為房地產市場中優先受惠的產品。

    陸客效應利多帶動店面租賃需求,淡水、永和後來居上

    鄭朝鶴指出,觀察政府實價登錄租賃資料發現,雙北市2014年店面熱門租賃區域均為陸客喜好的區域,在台北市前三名為大安、中山、信義,新北市則是新莊、永和、板橋、淡水,若比較2013年店面租賃需求前三名,台北市一樣是大安、中山、信義三區,由於捷運路網以及市中心區商業活動頻繁,加上陸客偏好到台北101、永康商圈、國父紀念館,還有陸客下榻飯店最為密集的中山北路晶華商圈等區塊,讓這三個區域店面租賃需求依然強勁。

    而新北市也是有一個行政區域被取代,2013年店面需求前三名為新莊、板橋、汐止,受惠於捷運線開通帶動商圈發展,以及新莊有副都心題材,板橋新板特區、捷運汐止民生線大張旗鼓辦「先期工程」動工典禮,讓店面需求熱絡,但2014年的前三名則有輕微變動現象,除了第一名的新莊依舊坐穩冠軍寶座外,第二為永和,第三名為板橋、淡水。

    鄭朝鶴分析家樂福在永和持續發展200坪左右中小型坪數、「超商化」以方便深耕商圈社區的「便利購」店面,也帶動永和店面租賃需求。另外,隨著陸客自由行人數持續開放,目前每日上限為4000人,陸客來台觀光型態也產生變化,從過去的團進團出、走馬看花的旅遊方式,逐漸轉變為定點、深度旅遊為主,搭配台北近郊單車旅遊風潮,淡水也就因此脫穎而出,成為店面租賃需求熱門區域。

    國際連鎖業者承租,大安區店面租金奪冠

    鄭朝鶴表示,若觀察2014年店面租金,大安區單坪租金為4137元,大安區主要以忠孝SOGO、忠孝敦化商圈店面,因目前東區商圈熱門路段的沿街店面,不少都被國際連鎖服飾業者、精品、藥妝等業者承租,因此也讓大安區成為店面單坪租金最高的行政區域。至於中山區,近兩年皆以中山北路晶華商圈及條通商圈店面需求最為熱絡,陸客團的進駐及國際電影的借景拍攝讓此區的店面需求不減。信義線通車效應以及陸客商圈帶動,讓信義區店面依然強勁。

    熱門商圈依舊奇貨可居,陸客商圈成後起之秀



    鄭朝鶴指出,傳統熱門商圈的黃金店面依然奇貨可居,不過陸客自由行走訪的景點可能成為店面熱銷的後起之秀!「兩岸旅行社業者聯誼會」將於3月底在台北舉行,兩會雙方可望面對面討論開放自由行新增十個城市,新增自由行城市希望可於5月1日大陸長假時開始實施,陸客自由行來台人數持續攀高,預估2015年可衝破118萬人次大關。

    陸客商圈發展深具潛力,店面租金承受力也將大增,投資人如想參與兩岸和平交流所帶來的豐厚紅利,可把握政策創造的良機,配合台灣旅遊新局,跟著陸客暢遊的腳步,選擇投資標的。不過,鄭朝鶴補充,對有意投入店面的民眾來說,建議還是要精打細算店面標的投資報酬率,注意投資標的的替代性與物件稀有性、捷運各車站出入口配置與人潮動線分布、及地區發展潛在價值,要特別留意投資標的所屬商圈的空置率與商圈變化,慎選大型知名連鎖品牌,精心挑選具未來發展潛力的商圈、產品並提早佈局,才能享受店面金雞母帶來的穩定租金收益。
    【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】