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    2015/6/25

    稅賦考量!年底前預售休兵,房市買盤湧向成屋市場-房市觀測-2015.06.25


    政府持續調控房市,房地合一稅也確定在2016年1月1日實施,由於2015年底前買房可以適用房地分離的舊制,近期民眾進場購屋意願明顯攀升,並且「成屋」有更較「預售」產品,受到市場青睞的跡象。

    根據2015年Q2永慶房產趨勢前瞻調查報告顯示,民眾認為未來半年是進場好時機的比重,從上季調查的28%,到房地合一立法後,一舉提升到38%,比重大幅走揚,民眾進場意願出現明顯回升訊號,並且,調查也指出,近期民眾有意願選購的產品,有高達75%會選擇「成屋」,選擇購買預售屋的只剩23%,幾乎不到成屋的三分之一,全台六大都會區選擇「成屋」的比重,更是全面都在七成以上,比重也較上季調查明顯走揚。

    以高雄市從上季的70%選擇成屋,跳升到本季的86%,幅度成長最大。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,由於預售產品,若於2016、2017年交屋,未來交易將僅能適用稅賦較重的房地合一新制,加上2014年雙北、宜蘭、高雄調升房屋稅基,包含2014年7月1後交屋的新屋及未來交屋的預售產品,房屋稅及契稅等購買持有負擔都將明顯大增,因此這類預售及新屋產品,目前市場需求不斷下滑,中古屋則有越來越受到市場青睞的狀況。

    比較本季與上季的進場購屋購買類型發現,全台成屋需求從Q1的71%提升到75%,若從六都來看,六都的成屋需求佔比有3%~16%不等的提升,其中高雄市成屋需求佔比為86%,為六都最高,相較於上季提升了16個百分點,同時也是六都成屋需求成長最多的縣市,而桃園市成屋需求與上季相較成長了8個百分點,是增加幅度第二高的都會區,綜觀而言,六都本季成屋的需求不只站穩七成,有的還向八成挑戰,成屋需求穩健增加。

    黃舒衛表示,從這次問卷調查結果可知,自住客從2013年Q2調查時的53%,兩年內增加到本季68%,已成為市場買盤主力,而購屋目的著眼於實際的居住、自用需求。因此先期付款輕鬆而較具投資槓桿操作或紅單轉售獲利機會,但不能馬上入住的預售屋市場,失去剛性需求支撐。其中,高雄買方轉戰成屋的趨勢最明顯,板塊的移動對於預售屋銷售再添挑戰。

    黃舒衛指出,除了預售屋出現買盤流失的現象外,比較特殊的是,2015年的房屋稅加稅風暴讓地上權產品恐怕連基本盤都難保。地上權產品在台北市、桃園市、高雄市雖是小眾市場,上季還有3%的選購意願,但這季卻已全軍覆沒,值得政策主管機關及建商、屋主參考。

    另外,除了台北市還有金字塔頂端的買方堅守1%的頂豪市場,其餘五都全部棄守,顯見政策壓力下,豪宅最受衝擊。黃舒衛進一步指出,預售屋、豪宅是過去帶領整體房價向上的兩個大箭頭,如今在自住客主導的買方市場裡,氣勢皆弱,房價修正的格局再獲確立。

    黃舒衛認為,消費者選擇成屋為首選,主要有「價格實惠」、「屋況實在」、「免除建商交屋風險」、「選擇多」等四大優勢,本來就容易受消費者青睞。加上稅改之後,中古屋更有持有稅、交易稅雙省的優勢。

    黃舒衛分析,2014年七月台北、新北、宜蘭、高雄四縣市調升建物標準單價,之後取得使用執照的新成屋,同時包括未來所有的預售屋都面臨持有稅加倍的現象。相對來說,中古屋以之前較低的房屋評定現值課稅,再加上還有折舊,每年要繳的房屋稅實在省很多。

    【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】