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    2015/6/17

    總價市場!北市2000萬以內,新北1500萬上限-房市觀測-2015.06.17


    最新一波2015年4月16-30日辦妥登記的實價登錄資料公布,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,這波公開的資料中,新屋高總價豪宅交易持續低迷,依然呈現零星個案表現的狀況,並無創高價案例。

    這次揭露資料中,亮點個案部分,北市住宅最高總價為中山區中山北路二段「忠泰玉山石」,本次揭露7筆,最高單價為17樓頂樓,總價2億7514萬、拆算車位,每坪單價127.5萬,應是預售時的成交價格;另外,同樣位於中山區,朱崙街的「達官苑」,本次共露5筆,總價6000萬至1億單價最高的一戶是位於10樓,拆算車位後每坪133.6萬,為2012年時預售價格;至於新北市住宅部分,中和區中原街「遠雄左岸-香榭園」這次再揭露1筆,是位於16樓的成交資料,總價1億1638萬,每坪成交價位76.9萬(扣除車位),為本次新北市住宅單價最高個案,目前「遠雄左岸-香榭園」揭露成交單價,因高低樓層差異,差距相當大,單價6-8字頭均有,每坪有高達10-20萬不等的價差。此外,本月仍有不少新屋交屋案件,包括中山區中山北路三段的「德杰FLORA」揭露5筆、南港區經貿二路的「台肥無雙」揭露6筆等。

    在廠辦與辦公大樓部分,這次出現兩筆整棟交易案件,其中位於北投區石牌路一段的「聯上國壽」辦公商業大樓,是國壽在100年最後一個上班日向聯上開發買下的預售案,總金額高達19.3億,面積2720.56坪,國壽表示將以自用為主,另外,還有一筆是位於內湖區新湖二路「A1智慧總部」廠辦大樓,總價10.5億元,面積2243.37坪。

    黃舒衛指出,政府調控房市,特別針對高總價產品加強查稅與管控,除增加交易稅外,更大幅調高持有稅負,2015年台北市新落成豪宅甚至出需繳納百萬元房屋稅的案例,預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑,價格有機會出現明顯的修正。目前高總價市場只能零星表現,不僅創高價不易,連成交速度都明顯放緩。

    此外,在政府積極打擊投機,從交易面、持有面調高稅基,已讓投機客淡出市場,目前房市已轉由自住客撐盤,買方市場確立,而在房地合一稅通過後,不確定因素已消弭,目前市場供給量大,議價空間彈性,加上房地合一實施前的空窗期,讓下半年成為輕稅黃金購屋期,有利自住客進場。



    黃舒衛說明,尤其是首購族群將更有利,由於政府優惠房貸續行,符合資格的首購族不僅省稅,同時也省房貸負擔,不失為最佳進場時機。那麼,有哪些區域是適合首購族進場的區域呢?購屋總價又該如何設定?黃舒衛表示,捷運讓大台北地區交通可及性大幅提升,尤其是捷運線已通車的行政區,不僅比起捷運尚未開通的地區,交通更為便利、生活機能也更趨完整,對於有自住需求的民眾而言是最優選擇。

    黃舒衛指出,根據永慶房屋成交資料統計,2014年至2015年5月,雙北市捷運已開通的行政區中,北市首購族購屋總價約有75%購屋總價在2000萬內;新北首購族購屋總價約有84%在總價1500萬內。黃舒衛表示,首購族會在雙北市購屋多數是考量工作地點與住家通勤的便利性,交通便利、學區、周邊生活機能、保值等因素,是購屋最被優先考量的因素,若經濟狀況許可,有能力在雙北市購屋置產,仍是購屋族的首選區塊。

    觀察現階段雙北市捷運已開通的區域中,平價宅在那些區域交易比重最高呢?統計至2015年6月16日公布的實價資料顯示,2014年初至2015年4月,北市萬華區總價2000萬內的住宅產品,佔了該區交易比重達85%,堪稱北市房價最親民的區域,另外,北投、大同、中山、文山等行政區,2000萬內平價宅交易也佔六成五以上,這些區域相當適合想進駐台北市的首購族前往購屋。

    至於新北市,土城、新莊總價1500萬內的住宅產品,佔了該區住宅交易比重高達91%,為新北捷運已通車行政區中比重最高,區內適合首購的產品最為多元,另外,中和、三重、板橋、蘆洲、永和等行政區,1500萬內平價宅交易也佔七成以上。

    最後,黃舒衛提醒,目前房地合一稅塵埃落定,同時設有日出條款,2016年元旦上路,讓2015年底前成為輕稅黃金購屋期,可適用房地分離的輕稅舊制,加上目前房價盤整,議價空間較大,有意購屋的民眾,可趁目前房市待售供給量增,正是進場好時機,掌握趨勢,選對產品,積極看屋議價,晉身有巢一族。

    【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】