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    2015/3/7

    不動產重稅時代來臨 天龍國市民笑不出來!房市觀測-2015.03.06



              不動產重稅時代來臨!對全台屋主來說,除了多屋族將遇房屋稅率調高至3.6%的壓力,

    台北市的屋主則面臨多稅夾擊,尤其豪宅客更被列為課稅的大標靶。

    財政部推動「房地合一」實價課稅,在今(二○一五)年二月十二日拍板定案,其將採取單一

    稅率一七%,較先前最高的四五%方向相比,被外界批評轉向輕稅,房市警報似乎解除。不

    過,對被稱為「天龍國」的台北市之豪宅客來說,卻笑不出來,因為,包括房屋稅、囤房稅

    及豪宅稅,可說是「中華民國萬萬『稅』」,台北市將面臨不動產重稅時代的來臨。

    房地合一雖定調 台北市卻多稅夾擊

    過去多數人常說「台北居,大不易」,主要是指台北市的高房價,讓一般市民買不起,尤其

    是高達十五倍的房價比,更讓外界常諷刺要「不吃不喝十五年」才住得起台北房子。

    為了解決高房價問題,政府從二○一一年六月的奢侈稅,到央行採取升息及銀行信用管制,

    再到實價登錄、調高房屋稅稅率,以及在去年推動房地合一實價課稅,歷經八次的修正,終

    於在今年二月定調。

    然而一連串的動作,政府雖高舉「居住正義」的大旗,卻是遂行向人民「加稅」之實。

    例如房地合一所定調的「四千萬元以內自住免稅」,即擺明是針對全台高總價的房子進行課

    稅,就像台北市的「豪宅稅」是針對豪宅客人,「囤房稅」也是針對擁有多屋的高資產民眾

    而來。

    但房屋稅稅率的調高,加上公告地價及公告土地現值的調漲,甚至是調高房屋構造單價成本

    等,都像是流刺網般,更遑論每年五月繳交的房屋稅,與十一月繳交的地價稅,連一般民眾

    都難以倖免。

    台北市長柯文哲日前即以玩笑的口吻談到,民眾未來接到房屋稅單會嚇一跳。

    另一方面,由於台北市還有八%的空屋問題,為了將這些空屋逼入市場,柯P也暗示未來還

    會有所動作,此不僅讓台北市多屋族「剉地等」之外,是否會殃及池魚,如將費用轉嫁由租

    屋族吸收,亦有待觀察。

    政府連番調整各項稅目,許多民眾並不了解其對荷包的影響有多大。淡江大學產業經濟系副

    教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰談到,政府每年一月一日調整的「土地公告現值」

    (土地增值稅課稅依據),連帶會影響到每三年調整一次、作為地價稅課稅依據的「公告地

    價」;另外,作為新成屋房屋課稅評定依據的「房屋評定現值」也是逐年調整,導致民眾持

    有房屋及土地的成本,每年都在往上增加,僅自用住宅影響較小。

    政府夾帶加稅 民眾荷包失血

    以房屋稅來說,政府為了壓抑「囤房」,同步在「稅基」及「稅率」下重手;亦即將房屋評

    定標準項目之一的「稅基」之「工程造價(房屋構造單價成本)」大幅調高。

    舉例而言,鋼筋混凝土構造(RC)構造,台北市三十年來大都按照每坪約只有一.五萬元的

    造價作為評定依據,但近幾年,有不少高級住宅或豪宅的內裝及外觀建材都相當講究,每坪

    核實評價都遠超過十萬元,若只按一.五萬元徵稅,則買方被課到的稅必然偏低。

    因此,只要「工程造價」向上調整,不僅契稅就會跟著大幅增加,房屋稅必然也會隨之水漲

    船高;至於日後會不會將這些成本轉嫁給下一個購屋者,造成房價仍舊居高不下,則是另一

    嚴肅課題。

    至於為打擊「囤房」而大幅調高的房屋稅「稅率」,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出

    ,目前六都當中,台北市、桃園市房屋稅率採「三級制」,三戶以內稅率一.二%,第四、

    五戶為二.四%,第六戶以上為三.六%;其餘各都為「二級制」,台中、台南、高雄三戶

    以內為一.二%,超過均為一.五%;至於新北市超過三戶以上為二.四%。

    換言之,若是多戶非自用持有者,雙北市、桃園等地將成本大增,反觀中南部壓力大減;若

    再加上路段率與工程造價調高等加乘效果,中南部豪宅可能因為持有成本優勢,成為自用客

    戶新歡。

    永慶房產集團經理黃舒衛也針對「房地合一」新版本表示,新版設立了「四千萬元以內,自

    住六年才能免稅」的門檻,若根據實價交易資料統計,去年六大都會區住宅交易,的確高達

    九九%左右的住宅交易在四千萬元以下,但是北市卻僅有八八%住宅交易總價在四千萬元內

    ,其中大安區僅七六%,中正區也僅七七%,等於約四分之一的住宅交易會受到衝擊,比例

    依然相當高。

    據估算,北市十二個行政區中,共有七個行政區其四千萬元以上的住宅交易占比高於一○%

    ,若房地合一新法上路,勢必深受影響。

    黃舒衛指出,由於去年政府針對高總價產品加強查稅與管控,整體高總價市場表現不佳。

    根據實價揭露,北市億元以上住宅交易共計二一五件,較前年的二七八件,年減二二.七%

    ;至於未來,因房屋構造單價成本調高,新落成豪宅普遍每年需繳逾百萬元房屋稅與契稅,

    預料使新屋豪宅市場需求進一步下滑,價格將出現明顯修正。

    此外,依據住商不動產統計,去年全台三大都會區豪宅成交量,台北市、台中市都較前年下

    滑,如北市從前年一五二件減至去年一二六件,減幅一七.一%;台中市更從前年五七一件

    下滑至三二九件,減幅高達四二.四%;惟高雄市從四二三件增加四件,但降價幅度達五.

    七%為最多。

    此外,殺傷力更大的還包括「房屋構造單價成本」。徐佳馨表示,目前全台已有台北市、新

    北市、宜蘭市及高雄市在去年同步調高,其中台北市平均調幅約增加一六○%、新北市調幅

    一○○%、高雄市約八一%、宜蘭縣約三五%。

    工程造價調高 新成屋屋主契稅增

    影響最大的台北市,因為有囤房稅、豪宅稅、路段調整率及房屋構造單價成本等項目的加乘

    效果,未來對於非自住或被認定為高級住宅的持有成本,包括房屋稅及買賣契稅都將大幅提

    高。

    她談到,台北市政府在去年七月一日調整房屋標準單價後,新版豪宅稅苦主是位於松江路的

    名宅─「華固松疆」,總價在一.一億元至一.八億元間,該案因在七月一日後交屋,在房

    屋構造單價成本、豪宅稅及路段率的加乘下,房屋稅及契稅都往上暴增。

    假設這些豪宅戶都擁有多戶以上,若以最高的三.六%稅率計算,則房屋稅會高達一九七至

    二一三萬元;由於房屋的買賣契稅是由買方負擔,故「華固松疆」交屋後的新屋主,一下子

    要負擔的契稅恐怕也超過三百萬元。

    徐佳馨說,隨著市場買氣走弱,加上政府對高價標的刻意打壓,都是房市買氣無法大增的重

    要因素。由於都會區除了高雄豪宅總價還可能在四千萬元以內,雙北市及台中七期的大坪數

    豪宅,每戶都超過四千萬元以上,甚至億元起跳,她認為,在房地合一的新稅制下,未來豪

    宅恐怕只剩自用戶願意出手,難見投資性買盤。

    轉載自│顏瓊真│理財周刊758期│