不動產重稅時代來臨！對全台屋主來說，除了多屋族將遇房屋稅率調高至3.6%的壓力，
台北市的屋主則面臨多稅夾擊，尤其豪宅客更被列為課稅的大標靶。
財政部推動「房地合一」實價課稅，在今(二○一五)年二月十二日拍板定案，其將採取單一
稅率一七％，較先前最高的四五％方向相比，被外界批評轉向輕稅，房市警報似乎解除。不
過，對被稱為「天龍國」的台北市之豪宅客來說，卻笑不出來，因為，包括房屋稅、囤房稅
及豪宅稅，可說是「中華民國萬萬『稅』」，台北市將面臨不動產重稅時代的來臨。
房地合一雖定調 台北市卻多稅夾擊
過去多數人常說「台北居，大不易」，主要是指台北市的高房價，讓一般市民買不起，尤其
是高達十五倍的房價比，更讓外界常諷刺要「不吃不喝十五年」才住得起台北房子。
為了解決高房價問題，政府從二○一一年六月的奢侈稅，到央行採取升息及銀行信用管制，
再到實價登錄、調高房屋稅稅率，以及在去年推動房地合一實價課稅，歷經八次的修正，終
於在今年二月定調。
然而一連串的動作，政府雖高舉「居住正義」的大旗，卻是遂行向人民「加稅」之實。
例如房地合一所定調的「四千萬元以內自住免稅」，即擺明是針對全台高總價的房子進行課
稅，就像台北市的「豪宅稅」是針對豪宅客人，「囤房稅」也是針對擁有多屋的高資產民眾
而來。
但房屋稅稅率的調高，加上公告地價及公告土地現值的調漲，甚至是調高房屋構造單價成本
等，都像是流刺網般，更遑論每年五月繳交的房屋稅，與十一月繳交的地價稅，連一般民眾
都難以倖免。
台北市長柯文哲日前即以玩笑的口吻談到，民眾未來接到房屋稅單會嚇一跳。
另一方面，由於台北市還有八％的空屋問題，為了將這些空屋逼入市場，柯P也暗示未來還
會有所動作，此不僅讓台北市多屋族「剉地等」之外，是否會殃及池魚，如將費用轉嫁由租
屋族吸收，亦有待觀察。
政府連番調整各項稅目，許多民眾並不了解其對荷包的影響有多大。淡江大學產業經濟系副
教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰談到，政府每年一月一日調整的「土地公告現值」
（土地增值稅課稅依據），連帶會影響到每三年調整一次、作為地價稅課稅依據的「公告地
價」；另外，作為新成屋房屋課稅評定依據的「房屋評定現值」也是逐年調整，導致民眾持
有房屋及土地的成本，每年都在往上增加，僅自用住宅影響較小。
政府夾帶加稅 民眾荷包失血
以房屋稅來說，政府為了壓抑「囤房」，同步在「稅基」及「稅率」下重手；亦即將房屋評
定標準項目之一的「稅基」之「工程造價（房屋構造單價成本）」大幅調高。
舉例而言，鋼筋混凝土構造(ＲＣ)構造，台北市三十年來大都按照每坪約只有一．五萬元的
造價作為評定依據，但近幾年，有不少高級住宅或豪宅的內裝及外觀建材都相當講究，每坪
核實評價都遠超過十萬元，若只按一．五萬元徵稅，則買方被課到的稅必然偏低。
因此，只要「工程造價」向上調整，不僅契稅就會跟著大幅增加，房屋稅必然也會隨之水漲
船高；至於日後會不會將這些成本轉嫁給下一個購屋者，造成房價仍舊居高不下，則是另一
嚴肅課題。
至於為打擊「囤房」而大幅調高的房屋稅「稅率」，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出
，目前六都當中，台北市、桃園市房屋稅率採「三級制」，三戶以內稅率一．二％，第四、
五戶為二．四％，第六戶以上為三．六％；其餘各都為「二級制」，台中、台南、高雄三戶
以內為一．二％，超過均為一．五％；至於新北市超過三戶以上為二．四％。
換言之，若是多戶非自用持有者，雙北市、桃園等地將成本大增，反觀中南部壓力大減；若
再加上路段率與工程造價調高等加乘效果，中南部豪宅可能因為持有成本優勢，成為自用客
戶新歡。
永慶房產集團經理黃舒衛也針對「房地合一」新版本表示，新版設立了「四千萬元以內，自
住六年才能免稅」的門檻，若根據實價交易資料統計，去年六大都會區住宅交易，的確高達
九九％左右的住宅交易在四千萬元以下，但是北市卻僅有八八％住宅交易總價在四千萬元內
，其中大安區僅七六％，中正區也僅七七％，等於約四分之一的住宅交易會受到衝擊，比例
依然相當高。
據估算，北市十二個行政區中，共有七個行政區其四千萬元以上的住宅交易占比高於一○％
，若房地合一新法上路，勢必深受影響。
黃舒衛指出，由於去年政府針對高總價產品加強查稅與管控，整體高總價市場表現不佳。
根據實價揭露，北市億元以上住宅交易共計二一五件，較前年的二七八件，年減二二．七％
；至於未來，因房屋構造單價成本調高，新落成豪宅普遍每年需繳逾百萬元房屋稅與契稅，
預料使新屋豪宅市場需求進一步下滑，價格將出現明顯修正。
此外，依據住商不動產統計，去年全台三大都會區豪宅成交量，台北市、台中市都較前年下
滑，如北市從前年一五二件減至去年一二六件，減幅一七．一％；台中市更從前年五七一件
下滑至三二九件，減幅高達四二．四％；惟高雄市從四二三件增加四件，但降價幅度達五．
七％為最多。
此外，殺傷力更大的還包括「房屋構造單價成本」。徐佳馨表示，目前全台已有台北市、新
北市、宜蘭市及高雄市在去年同步調高，其中台北市平均調幅約增加一六○％、新北市調幅
一○○％、高雄市約八一％、宜蘭縣約三五％。
工程造價調高 新成屋屋主契稅增
影響最大的台北市，因為有囤房稅、豪宅稅、路段調整率及房屋構造單價成本等項目的加乘
效果，未來對於非自住或被認定為高級住宅的持有成本，包括房屋稅及買賣契稅都將大幅提
高。
她談到，台北市政府在去年七月一日調整房屋標準單價後，新版豪宅稅苦主是位於松江路的
名宅─「華固松疆」，總價在一．一億元至一．八億元間，該案因在七月一日後交屋，在房
屋構造單價成本、豪宅稅及路段率的加乘下，房屋稅及契稅都往上暴增。
假設這些豪宅戶都擁有多戶以上，若以最高的三．六％稅率計算，則房屋稅會高達一九七至
二一三萬元；由於房屋的買賣契稅是由買方負擔，故「華固松疆」交屋後的新屋主，一下子
要負擔的契稅恐怕也超過三百萬元。
徐佳馨說，隨著市場買氣走弱，加上政府對高價標的刻意打壓，都是房市買氣無法大增的重
要因素。由於都會區除了高雄豪宅總價還可能在四千萬元以內，雙北市及台中七期的大坪數
豪宅，每戶都超過四千萬元以上，甚至億元起跳，她認為，在房地合一的新稅制下，未來豪
宅恐怕只剩自用戶願意出手，難見投資性買盤。
轉載自│顏瓊真│理財周刊758期│
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