查封為限制登記方法之一-法拍屋常識(二)

何謂限制登記：
限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。(土地登記規則第124條、土地法第78條第8款)
限制登記包括: 預告登記、查封登記、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分登記。

ㄧ.預告登記：

(1)   預告登記的目的在於阻止登記名義人對該土地有妨害保全請求權所為之處分，故預告登記
未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，有妨害該項保全請求權者無效。所以說加做預告登記以避免債務人將房子過方給他人是正確的。

(2)   土地法第７９條之１第一項規：聲請保全下列請求權之預告登記，由請求人檢附登記名義人之同意書為之
（１）關於土地權利移轉或使其消滅之請求權
（２）土地權利人容或次序變更之請求權
（３）附條件或期限之請求權

(3)   要件：
（１）需有登記請求人，此請求人對登記名義人有請求權之第三人
（２）為保全請求人之權利，預告登記既係限制登記名義人之處分行為，當係為保全請求人之權利而設
（３）需以他人已登記之土地權利為對象，預告登記既係在限制他人土地權利，則需以他人已登記之土地權利為對象，非土地標的物
（４）預告登記之內容係以土地權利移轉、消滅或權利內容、次序變更、附條件或期限之請求權
（５）需得登記名義人之同意

(4)例如：A將土地連同房屋出租給B，約定10年以後B將土地連同新增建築物無償歸還給A，這就是房地產權利未
              來發生移轉的情形，必須預先辦理登記，此即預告登記。

二.查封登記：
查封登記係執行法院應債權人之請求，依強制執行法就提供強制執行之不動產，囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。
強制執行法第11第3項規定：債務人因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，執行 法院得因債權人之申請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有後而為執行。故對未辦繼承登記之不動產亦得為查封登記。惟查封在限制所有權之處分。登記簿上之所有權人與債務人不同，其是否確屬因繼承而取得，需由登記機關審查認定，故實際上均依照司法院70年6月9日訂定發布﹁未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫要點﹂（司法部門與行政院於85年2月8日會銜發布﹁未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法原要點並停止適用，行政院85年5月3日台85法字第12785號規定辦理。建物為重要不動產之一，係強制執行之重要標的，但因我國對建物之登記之未採強制登記，一般不動產所有人如非有處分或設定負擔之必要，每怠於申請建物登記，但此並不影響強制執行之效力，故就已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分或破產登記時，應依土地登記規則第一126條（修正後第127條）規定辦理。

查封為強制執行的方法之一。強制執行法第75條規定：不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之方法行之。同法第11條並規定：供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，為強制執行時，執行法院應即通知該管登記機關登記其事由。可見查封登記，係執行法院應債權人之請求，依強制執行法，就提供強制執行之不動產，囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。因不動產之得、喪、變更經登記後有絕對效力，為貫徹查封效力，防止該已被查封之不動產，再為移轉或設定他項權利等有妨害執行效果之登記，執行法院於對不動產實施查封後，應即通知登記機關為查封登記。而查封登記，實即為對債務人之不動產所為限制處分之登記此項查封登記之通知，執行法院得依債權人之申請，交債權人逕行持送登記機關登記。

查封登記，登記機關悉依法院囑託登記文書之內容辦理登記，並應到隨辦，登記完畢應即函復法院。如果標的物已由登記名義人申請移轉或設定登記而尚未登記完畢者，應即依土地法第75條之一規定改辦查封、假扣押、假處分或破產登記，並通知登記申請人。如果已經移轉登記於第三人完畢，則應將不能辦理查封登記之情形函復法院。但法院因債權人實行抵押權拍賣抵押物，而囑託辦理查封登記，縱其登記標的物已移轉登記與第三人，仍應辦理查封登記，並通知該第三人及將移轉登記之書面函復法院。

 三.假扣押、假處分登記 :

債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行，以免日後有不能執行或甚難執行之虞，經向法院提出聲請，由法院囑託登記機關，就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。

 ◆假扣押：「假」不是指假裝之意，而是「暫時」之意思，「扣押」為「查封」。

係債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得向法院申請假扣押。此屬民事訴訟法上之保全程序，債權人為保全其本身之權益，對於其對債務人之金錢請求或得易為金錢請求之請求，因有日後不能強制執行或甚難執行之虞者，得申請法院對債務人之財產，暫行扣押。假扣押本身為強制執行之執行名義之一。假扣押之執行，亦以查封之方法為之。對於不動產執行假扣押時，必須由法院囑託登記機關為假扣押之登記，其效力及一般有關規定與查封登記相同。

一般金錢請求訴訟程序如下：
（１）訴訟：先向法院提請訴訟，經法院審理，獲得最後勝訴。
（２）聲請強制執行：勝訴後，債務人仍拒絕幾付金錢，此時債權人可以查封拍賣債務人財產，將賣得的錢

                         拿來清償債務人之債務。

若係依循一般程序，可能因訴訟程序拖太久，債務人利用這期間盡速將財產轉給他人，到時債權人縱使贏了，也只是贏了一口氣，但卻莫可奈何！因為債務人沒有財產可以供查封拍賣清償債務，法院也只能發給債權憑證予債權人，待日後債務人有財產再執行。

為了彌補上開之缺失，故「假扣押」制度因應而生，而將訴訟程序稍作變更，其程序如下：
（１）聲請「假扣押」：債權人向法院聲請扣押，法院依債權人聲請先將債務人財產扣住，讓債務人無法脫

                          產。
（２）訴訟：既債務人財產已經遭法院扣押，債權人不可能處分財產，此時債權人再安心的進行訴訟程序。
（３）強制執行：獲得勝訴確定判決，債務人仍不願清償，債權人可以向法院聲請強制執行，將之前扣押之
                         財產拍賣，一樣可以獲得清償。

但聲請「假扣押」有一些注意事項，茲分述如下：
（１）管轄法院：管轄法院有二，一為本案管轄法院；另為假扣押標的所在地之地方法院，如數法院均有管轄權，債權

                        人可 以選擇其中一個聲請。

（２）須以書面聲請：書面內容包括一般應表明事項及特別表明事項。一般事項指１．當事人及法定代理人２．請求之

                        原因 及事實、３．假扣押之原因，即日後不能強制執行或甚難執行之虞。特別事項，如係向標的物所在地法院聲

                         請假扣押者，此時須於書狀內記明假扣押之標的及其所在地。

（３）須有欲保全強制執行之金錢或是得易為金錢請求之請求。
（４）須有日後不能強制執行或甚難執行之虞。
（５）聲請時提供擔保金：聲請假扣押須釋明有日後難以執行之原因，如無釋明，可以以提供擔保金代替釋明。惟一般
                        實務上，法院還是會要求債權人提供擔保金（民事訴訟法第五百二十六條）。又擔保金金額通常為請求之『總額
                        的三分之一』。

聲請假扣押如符合上開條件，法院一般都會准許假扣押，但若具有下列情形者，該假扣押裁定恐遭撤銷。
（１）聲請後須依期起訴：聲請假扣押後，債務人可能會向法院聲請，命債權人於一定期間內起訴。如債權人未於限定
                         期限內起訴，債務人可以向法院聲請撤銷假扣押裁定。

（２）假扣押之原因消滅或其他命假扣押之情事變更者：如有消滅之原因，不會有日後難以執行或不能執行，債務人可
                        以聲請假扣押裁定。例如，債權人與債務人已達成和解等。

（３）債務人陳明可供法院所定之擔保或將請求之標的物提存：一般法院都會要求債務人提供『全額』之擔保。債務人

                        若提供反擔保，即可撤銷假扣押之聲請。

     ◆假處分：

係債權人就金錢請求之外之請求，欲保全強制執行者，得申請假處分。假處分非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，不得為之。關於假處分之規定，於爭執之法律關係，有定暫時狀態之必要者準用之。假處分對於不動產之執行，亦由法院囑託登記機關為之，其效力與查封、假扣押相同，有關規定亦相同。

至於假處分制度的利用，較為常見的，就是確保特定動產、不動產之將來交付或給付之情形。尤其以假處分禁止債務人處分特定物，期以確保債權人將來能取得該項特定物所有權之情形，最為普遍。所以買賣不動產時，若賣方遲未移轉登記，買方為免賣方任意處分該不動產，可聲請假處分，以確保將來能順利移轉登記。

【假處分聲請狀】
  聲請人　　張三　　住台北市○○路○○段○○號
  相對人　　李四　　住台北市○○路○○段○○號
  為聲請假處分之裁定事：
  聲請事項
  准聲請人提供擔保，禁止債務人就其所有坐落台北市○○段○○地號面積○○公頃，為移所有權或設定他項權利及

  其他處分。
  程序費用由債務人負擔
  事實及理由
 （一）緣系爭土地為債務人李四所有，曾於民國○○年○○月○○日與債權人訂立買賣契約，議定每坪價新台幣○○

                            元，訂立契約時交付○○元為訂金，於契約履行時，訂金作為給付價款之一部。詎債務人遲遲未辦理過

                            戶，藉故推諉。

 （二）惟恐債務人變更現狀予以處分，日後有難於執行之虞，為此聲明願供擔保，請准假處分之裁定，以保權

                            利。

　　謹　　狀
  台灣台北地方法院民事庭公鑒
  證物：證一、買賣契約書影本乙份。
　　　  證二、土地登記謄本乙份。
　　　  證三、地籍圖影本乙份。

四.破產登記

債務人不能清償其債務時，法院因債權人或債務人之聲請為破產宣告，並由法院囑託地政事務所為破產登記。

法院為破產宣告時，就破產人或破產財團有關之登記，應即通知該登記機關，囑託為破產之登記，破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產，喪失其管理及處分權。故破產登記，係法院因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，就債務人之總財產，依職權所為之必要保全處分，於實務上，實亦即為查封登記，其效力及一般規定與查封登記同。

五.禁止處分登記 :

納稅義務人欠稅，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。

稅捐稽徵機關依據此一規定，對於欠稅人之土地或建物，其相當於欠稅數額者，無須經申請法院之裁定，得逕行通知地政機關，為禁止移轉及設定負擔之登記，此即為禁止處分登記。其目的在限制土地所有權人處分財產逃漏應繳之稅款，必要時並得申請強制執行，以確保稅款之稽徵。

禁止處分登記與法院之查封登記效用相同，唯囑託之機關不同，所為之目的亦不同，禁止處分登記係稅捐稽徵機關為保全稅款之稽徵程序，法院查封係應債權人請求為保全債權人權利而為之一保全程序，就登記本身而言，皆為對所有權人行使其所有權之一定限制。有關查封登記之規定，於稅捐稽徵機關或其他機關依法所為之禁止處分登記時均準用之。         

   稅捐稽徵法：第 24 條（稅捐保全）

   納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為轉
        移或設定他項權利﹔其為營利事業者，並得通知主管機關，限制其減資或註銷之登記。

   前項欠繳應納稅捐之納稅義務人，有隱匿或移轉財產、逃避稅捐執行之跡象者，稅捐稽徵機關得聲請法院就其財產
        實施假扣押，並免提供擔保。但納稅義務人已提供相當財產擔保者，不在此限。

   納稅義務人欠繳應納稅捐達一定金額者，得由司法機關或財政部，函請內政部入出境管理局，限制其出境﹔其為
       營利事業者，得限制其負責人出境。但其已提供相當擔保者，應解除其限制。其實施辦法，由行政院定之。