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    2013/2/23

    法拍屋拍賣程序中,何謂〝應買公告〞!-法拍屋常識(九)


    解讀法院「特別變賣程序」之「公告拍賣聲請應買」須知

    一、應買公告:

    (一)何謂「應買公告」:

        1.意義:

         應買公告,當拍賣程序進入第三次拍賣即第二次減價拍賣未拍定時,交債權人承

                        受如不願承受或依法不得承受,應於減價拍賣後十日內公告應買。

         係特種拍賣程序之一,即得於拍賣公告期限內,依應買公告之定價。

                       (以前次拍賣之最低價額為底價)向法院聲請承買之意。

        2.期間:應買公告的期間,自公告日起三個月內依原定拍賣條件應買,債權人亦得承

                                   受。 

        3.程序:
           (1)有人應買或承受→法院詢債權人、債務人准許後→繳交價金→移轉登記→

                                     分配價金→塗銷登記點交。

           (2)無人應買或(債權人)承受→視同撤回該不動產之執行。

           (3)債權人亦得聲請停止拍賣,或另行估價減價拍賣。

    (二)特色是不需要競標加價、以向法院聲請承買之時間為優先順序、聲請登記時間較長為三個

           月。

    (三)法條依據,參考強制執行法第九十五條:

        I.經二次減價拍賣而未拍定之不動產,債權人不願承受或依法不得承受時,執行法院

                      應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者,得於公告之日起三

                      個月內依原定拍賣條件為應買之表示,執行法院得於詢問債權人及債務人意見後,

                      許其買受。債權人復願為承受者,亦同。

        II.前項三個月期限內,無人應買前,債權人亦得聲請停止前項拍賣,而另行估價或

                        減價拍賣,如仍未拍定或由債權人承受,或債權人未於該期限內聲請另行估價或

                        減價拍賣者,視為撤回該不動產之執行。

        III.第九十四條第二項、第三項之規定,於本條第一項承買準用之。

    (四)實務上:

        1.應先撥打電話給該管轄法院,該股的承辦書記官,詢問該案件有無人承受或應買。

        2.經詢問無人承受或應買,須準備底價兩成保證金,檢附聲請應買書狀(可向法院服

                       務處購買或上網下載)至該法院承辦股處做筆錄應買。書記官將發文至債權人及債

                       務人意見後,許其買受。

        3.債權人同意後,書記官再發文給應買人繳納尾款。

    二、地方法院民事執行處特別變賣程序之公告拍賣聲請應買參考要點:

    (一)聲請應買法院特別變賣程序公告拍賣之不動產者,應以書狀向法院為表示。

    (二)聲請應買之程序:

       聲請應買法院特別變賣程序公告拍賣不動產者,應同時繳納保證金,並注意下列事項:

        1.記明執行案號。

        2.該執行案號之不動產有數標者,應載明應買之標別。

        3.應買人為自然人者,應提出國民身分證影本;未領取國民身分證者,應提出相類之

                       身分證明文件影本。應買人為法人者,應提出相當之證明文件影本。

        4.應買人為未成年人或法人者,應於聲請應買狀上載明其法定代理人之姓名。(父母

                       為未成年之法定代理人,除不能行使權利者外,父母均應列為法定代理人),並提

                       出法定代理人之證明文件、國民身份證影本。

        5.應買人委任代理人聲請應買者,應提出委任狀,並附於聲請應買狀。代理人為自然

                       人者,應提出國民身份證影本,並應具有民事訴訟法第七十條第一項但書及第二項

                       規定之特別代理權。

        6.數人共同應買者,應分別載明其權利範圍。如未載明,推定為均等。

        7.拍賣標的為耕地者,私法人應買應將主管機關許可之證明文件附於聲請應買狀。

        8.應買人為外國人,未應將不動產所在地縣市政府核准得購買該不動產之資格證明附

                       於聲請應買狀。

        9.應買人為優先購承買權人者,宜將證明文件附於聲請應買狀。

    (三)保證金得以下列方式之一繳納:

        1.聲請狀內併附經金融主管機關核准之金融業者為發票人,以法院為受款人之支票、
                       
                       匯票或本票。

        2.於上班時間內洽承辦股書記官開具繳納保證金通知,向法院出納室繳納,取得保證

                       金收據附入聲請應買狀內。

    (四)准許應買之程序:

        1.應買人須於法院公告牌示之日起三個月內向法院為應買之表示。法院於詢問債權人

                       及債務人意見後,始許其買受。

        2.應買之順位,以聲請應買狀到達法院之時間先後定之。

        3.聲請應買狀到達法院之時間無法判斷先後者,以抽籤定其優先順位。

        4.不動產依法有優先承買權人時,待優先承買權人放棄承買確定後,始許應買人買

                       受。

    (五)繳納尾款之期限及效果:

        1.保證金抵繳價款之餘額、應於法院繳款通知到達後七日內繳足全部價金,不得以任

                       何理由要求延長繳款期限。繳納尾款之票據受款人應指定為法院。

        2.逾期未繳款者,視為放棄應買資格。如再行拍賣所得價金低於原拍賣價金及因再拍

                       賣所生之費用者,該應買人應負擔其差額。

        3.放棄應買資格者,其繳納之保證金,須待確定前款之差額並扣抵後,仍有餘額時,

                       始無息退還。

    (六)法院不許應買人聲請應買,或法院許其應買後再依法撤銷准許者,應買人所繳納之保證金

           尾款、無息退還。

    (七)私法人除符合農業發展條例第三十三條但書之規定外,不得應買或承受該條例第三條第十

           一款規定之耕地。

    (八)應買人應注意查明應買之不動產是否有積欠大樓管理費、水費、電費、瓦斯費、未繳清之

           工程受益費或其他稅捐、費用。於辦理權利移轉登記時,應自行處理相關事務,不得以任

           何理由要求法院處理。

    (九)有下列情形之一者,應認為聲請應買無效:

        1.未以書狀聲請應買。

        2.於法院公告牌示之日前應買。

        3.於法院公告牌示之日起逾三個月後應買。

        4.合法聲請停止特別變賣程序後應買。

        5.應買人為該拍賣標的之所有人。

        6.應買人為未繳足價金而再拍賣之前拍定人或承受人。

        7.應買人為未成年人,未由其法定代理人代理聲請應買,或未於聲請應買狀上記載其

                       法定代理人姓名。

        8.應買人為法人,僅記載法人名稱、事務所、而未於聲請狀上記載其法定代理人之姓

                       名。

        9.委由他人代理聲請應買,未將委任狀附於聲請狀。

        10.代理人無第二點第五款所示之特別代理權。

        11.聲請應買狀記載之字跡潦草或模糊,致無法辨識。

        12.聲請應買狀既未簽名亦未蓋章。

        13.應買時未繳納保證金,或應買人於聲請狀內所附之保證金票據不符合第三點第一

                         款之規定。

        14.應買之資格較拍賣公告記載之價格為低。

        15.分別標價合併拍賣時,聲請應買狀載明僅願買其中部分之不動產及價額。

        16.聲請應買狀載明其應買之不動產指定登記予應買人以外之人。

        17.聲請應買狀內附加應買之條件。

        18.拍賣標的為耕地時,應買人為私法人而未將主管機關許可之證明文件附於聲請應

                         買狀。

        19.應買人為外國人,未將不動產所在地縣市政府核准得購買該不動產之資格證明附

                         於聲明應買狀。

        20.拍賣標的為原住民保留地,而應買人非原住民。

        21.其他符合拍賣公告特別記載應買無效之情形。

    (十)本聲請應買參考要點與不動產拍賣公告不符者,以該不動產公告之記載為準。

    (十一)不動產拍賣公告與其附表所載之拍賣條件不符者,以該附表記載為準。