解讀法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」

解讀法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」
                前幾日網友看到一則新聞，問，有一間法拍屋在執行點交時，現住人向媒體
訴說，他們是如何受委屈，並遭受不公平待遇....等。實務上，司法人員前往查封
房屋時，會詢問現住人或債務人相關之法律關係以及使用情形，當場做成筆錄並
簽名。現住人於查封當時曾表明，因房屋的原所有權人向其借錢，故而以「以債
抵租」方式佔有該不動產，居住其中。然~現住人又無法提出原所有權人任何借
款證明。不知各位如何看待這個新聞事件~
一、民法第425條立法意旨(買賣不破租賃):
            《民法》第425條第1項之規定，係為保護承租人之地位，避免租賃契約存續期
間因出租人恣意轉讓其不動產而損及承租人之權益，故規定縱使出租人(房東)將其所有之不動產轉讓他人，其租賃契約於承租人與受讓人間仍繼續存在。意即，受
讓該不動產之受讓人，仍應繼受原出租人與承租人間之租賃關係（即一般所謂「
買賣不破租賃」）。惟「買賣不破租賃原則」具有債權物權化之效力，故在長期
或未定期限租賃契約之情形，為求權利義務內容合法明確，須附「公證契約」。

實務上，為避免債務人因積欠債務而受強制執行時，為了妨礙債權人強制執行，
而與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約等弊端，爰於民國88年間修法時
，增訂《民法》第425條第2項規定。具體言之，如該不動產之租賃期間為「未定
期間（即包括《民法》第422條規定之『超過1年而未訂字據者』）且未經公證」
或「5年以上訂有字據但未經公證」者，均無《民法》第425條第1項「買賣不破租賃原則」之適用。

二、解讀法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」不點交之疑義:
(一)租期於查封後 拍定前已屆滿之不動產：
             民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人
未即時表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」在租約到期後，承租人
繼續繳納租金，而出租人默然接受，即使雙方沒有訂立契約，期契約仍為成立，
並視為不定期限繼續之租賃契約。

最高法6 7年8月2 9日民庭會議決議，若租期屆滿在查封後、投標前之不動產，即
使債務人未依民法第4 5 1條規定為反對之意思表示，承租人仍不能主張適用更新
為不定期租約的規定。拍定人在取得權利移轉證書之後，應盡速以存證信函的方
式向承租人表示不續租的意思表示，倘若~承租人仍不搬遷，此時~拍定人可以主
張承租人無權占有，訴請承租人返還房地。

(二)以債息抵租或是以債抵租等模式：(法拍屋不點交，較常見之態樣)
            依據最高法院45年度台上字第590號判例，以債息抵租或以債抵租等模式應排
除在買賣不破租賃的範圍之內。也就是說，承租人和債務人之租賃契約即使真實
，承租人仍應重新依租約給付租金給拍定人。除非拍定人有依民法第3 0 0條規定
，願意承擔原屋主之借貸債務，才需承擔以借貸之利息抵付租金之效果。
【45年台上字第590號】 承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係
僅發生在承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，除非有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人是無效的。

(三)租金於租賃契約訂定時預先一次付清：
承租人與原出租人於租賃契約中約定租金一次付清，則承租人已履行其給付租金
的義務，自無要求其再增加租金的道理。此時拍定人之損失只能依不當得利或其
他法律關係向原屋主請求返還自拍定日起 承租人給付之租金。

(四) 約定以押金之利息抵付租金：
              通常 押金的約定雖然載明在租賃契約內，但實務上認為押金的目的係在擔保
租賃契約的履行，為租賃契約外的另一個契約，其性質為要物契約，以金錢之交
付為成立要件。如果承租人交付押金於原出租人，但原出租人並無交付押金於拍
定人，依押金契約的要物性，拍定人並無從取得押金之利息，承租 人自然不能主
張以押金的利息抵付租金。 

(五)法院裁定除去租賃權的不動產： (法拍屋不點交更改為點交)
 (1)抵押權設定後成立之租賃關係： (租賃契約成立之先後)
《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第4款規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，
致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去
後拍賣之。」而聲請法院除去租賃權須符合下列要件：
a.當不動產在設定抵押權之後又與第三人成立租賃關係

b.因租賃權影響到抵押權的清償時。執行法院得依職權或當事人之聲請，裁定除
去第三人之租賃權。

(2)查封後為第三人佔有：
依強制執行法第9 9條：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為
第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人」不動產在設定
抵押權之後又與第三人成立租賃關係而 對抵押權有影響者，經執行法院除去後拍賣，執行法院應逕行解除債務人或第三人之占有。 因此如果租賃關係在該房地被
查封前已經存在，或於出租時該不動產尚未設定抵押權，並且為承租人所 佔有情形，則會不點交。否則租賃權仍會依上述規定被排除後點交。

(六) 買賣不破租賃原則在法拍中之適用：
        假設，查封前就被第三人佔有之不動產，例如查封前屋主就將房屋出租給他人，仍然有民法第425條 買賣不破租賃之適用，拍定人仍應承受原來之租賃契約。除非有證據足以證明該租約之假的(通常必須透過訴訟)，而以無權占有請求返還房屋外，拍定人只能向承租人要租金。 但是有下列兩種例外：
( 1 )租賃物尚未交付：
依照民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」租賃權對於受讓人繼續存在需符合要件:
a.出租人於租賃物交付後。
b.承租人占有中。如果承租物尚未交付承租人，則無此條適用。
又《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第10款規定：「出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有 前，經執行法院查封者，承租人不得主張
係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。」和民法 第4 2 5條相呼應。

( 2 )未經公證的不動產租賃契約期限逾五年者，或者是未經公證的不定期限不動產租賃契約：
依照民法第425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之。」因此如果未經公證的不動產租賃契約期限逾
五年者，或者是未經公證的不定期限不 動產租賃契約，則沒有買賣不破租賃的適用。防止債務人為了避免債權人的強制執行，和第三人訂立 虛偽的長期租賃契約。

各位看官~看完後就能明瞭，整個事件，現住人所持之理由與法不合，而法院又是如何依法執行，經過多次履勘溝通，進而執行強制點交，讓我們瞭解到司法機關執行點交時，是非常具有公信力的。