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    2017/1/10

    解讀法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」

    解讀法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」
                    前幾日網友看到一則新聞,問,有一間法拍屋在執行點交時,現住人向媒體
    訴說,他們是如何受委屈,並遭受不公平待遇....等。實務上,司法人員前往查封
    房屋時,會詢問現住人或債務人相關之法律關係以及使用情形,當場做成筆錄並
    簽名。現住人於查封當時曾表明,因房屋的原所有權人向其借錢,故而以「以債
    抵租」方式佔有該不動產,居住其中。然~現住人又無法提出原所有權人任何借
    款證明。不知各位如何看待這個新聞事件~
    一、民法第425條立法意旨(買賣不破租賃):
                
    《民法》第425條第1項之規定,係為保護承租人之地位,避免租賃契約存續期
    間因出租人恣意轉讓其不動產而損及承租人之權益,故規定縱使出租人(房東)將其所有之不動產轉讓他人,其租賃契約於承租人與受讓人間仍繼續存在。意即,受
    讓該不動產之受讓人,仍應繼受原出租人與承租人間之租賃關係(即一般所謂「
    買賣不破租賃」)。惟「買賣不破租賃原則」具有債權物權化之效力,故在長期
    或未定期限租賃契約之情形,為求權利義務內容合法明確,須附「公證契約」。

    實務上,為避免債務人因積欠債務而受強制執行時,為了妨礙債權人強制執行,
    而與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約等弊端,爰於民國88年間修法時
    ,增訂《民法》第425條第2項規定。具體言之,如該不動產之租賃期間為「未定
    期間(即包括《民法》第422條規定之『超過1年而未訂字據者』)且未經公證」
    或「5年以上訂有字據但未經公證」者,均無《民法》第425條第1項「買賣不破租賃原則」之適用。

    二、解讀法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」不點交之疑義:
    (
    )租期於查封後 拍定前已屆滿之不動產:
                 民法第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人
    未即時表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」在租約到期後,承租人
    繼續繳納租金,而出租人默然接受,即使雙方沒有訂立契約,期契約仍為成立,
    並視為不定期限繼續之租賃契約。

    最高法6 782 9日民庭會議決議,若租期屆滿在查封後、投標前之不動產,即
    使債務人未依民法第4 5 1條規定為反對之意思表示,承租人仍不能主張適用更新
    為不定期租約的規定。拍定人在取得權利移轉證書之後,應盡速以存證信函的方
    式向承租人表示不續租的意思表示,倘若~承租人仍不搬遷,此時~拍定人可以主
    張承租人無權占有,訴請承租人返還房地。

    (
    )以債息抵租或是以債抵租等模式:(法拍屋不點交,較常見之態樣)
                依據最高法院45年度台上字第590號判例,以債息抵租或以債抵租等模式應排
    除在買賣不破租賃的範圍之內。也就是說,承租人和債務人之租賃契約即使真實
    ,承租人仍應重新依租約給付租金給拍定人。除非拍定人有依民法第3 0 0條規定
    ,願意承擔原屋主之借貸債務,才需承擔以借貸之利息抵付租金之效果。
    45年台上字第590號】 承租人以金錢貸與前業主,約定將息抵租,是債之關係
    僅發生在承租人與前業主間,故在租賃關係存續中,前業主縱將租賃物讓與第三人,除非有民法第300條所定之債務承擔情形外,原約定對該第三人是無效的。

    (
    )租金於租賃契約訂定時預先一次付清:
    承租人與原出租人於租賃契約中約定租金一次付清,則承租人已履行其給付租金
    的義務,自無要求其再增加租金的道理。此時拍定人之損失只能依不當得利或其
    他法律關係向原屋主請求返還自拍定日起 承租人給付之租金。

    (
    ) 約定以押金之利息抵付租金:
                  
    通常 押金的約定雖然載明在租賃契約內,但實務上認為押金的目的係在擔保
    租賃契約的履行,為租賃契約外的另一個契約,其性質為要物契約,以金錢之交
    付為成立要件。如果承租人交付押金於原出租人,但原出租人並無交付押金於拍
    定人,依押金契約的要物性,拍定人並無從取得押金之利息,承租 人自然不能主
    張以押金的利息抵付租金。 

    (
    )法院裁定除去租賃權的不動產: (法拍屋不點交更改為點交)
     (1)
    抵押權設定後成立之租賃關係: (租賃契約成立之先後)
    《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第4款規定:「不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人,因而價值減少,
    致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者,執行法院得依聲請或依職權除去
    後拍賣之。」而聲請法院除去租賃權須符合下列要件:
    a.
    當不動產在設定抵押權之後又與第三人成立租賃關係
    b.因租賃權影響到抵押權的清償時。執行法院得依職權或當事人之聲請,裁定除
    去第三人之租賃權。
    (2)查封後為第三人佔有:
    依強制執行法第9 9條:「債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為
    第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人」不動產在設定
    抵押權之後又與第三人成立租賃關係而 對抵押權有影響者,經執行法院除去後拍賣,執行法院應逕行解除債務人或第三人之占有。 因此如果租賃關係在該房地被
    查封前已經存在,或於出租時該不動產尚未設定抵押權,並且為承租人所 佔有情形,則會不點交。否則租賃權仍會依上述規定被排除後點交。

    () 買賣不破租賃原則在法拍中之適用:
            假設,查封前就被第三人佔有之不動產,例如查封前屋主就將房屋出租給他人,仍然有民法第425條 買賣不破租賃之適用,拍定人仍應承受原來之租賃契約。除非有證據足以證明該租約之假的(通常必須透過訴訟),而以無權占有請求返還房屋外,拍定人只能向承租人要租金。 但是有下列兩種例外:
    ( 1 )
    租賃物尚未交付:
    依照民法第425條:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」租賃權對於受讓人繼續存在需符合要件:
    a.
    出租人於租賃物交付後。
    b.
    承租人占有中。如果承租物尚未交付承租人,則無此條適用。
    又《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第10款規定:「出租人與承租人訂立租賃契約後,將租賃物交付承租人占有 前,經執行法院查封者,承租人不得主張
    係查封前與債務人訂約承租該不動產,阻止點交。」和民法 第4 2 5條相呼應。

    ( 2 )
    未經公證的不動產租賃契約期限逾五年者,或者是未經公證的不定期限不動產租賃契約:
    依照民法第425條第2項規定:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限 者,不適用之。」因此如果未經公證的不動產租賃契約期限逾
    五年者,或者是未經公證的不定期限不 動產租賃契約,則沒有買賣不破租賃的適用。防止債務人為了避免債權人的強制執行,和第三人訂立 虛偽的長期租賃契約。

    各位看官~看完後就能明瞭,整個事件,現住人所持之理由與法不合,而法院又是如何依法執行,經過多次履勘溝通,進而執行強制點交,讓我們瞭解到司法機關執行點交時,是非常具有公信力的。