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    2015/6/11

    法拍屋點交時間需多久?點交時會有何狀況發生且必須注意的!-法拍屋問與答


    Q.張先生標到一間房子,問說何時可以去換鎖,復電,也就是可以對那間房子動工的時間?還是要等到全部點交完成才可以動工裝修房屋!

    A.對有點交的房子,法院執行流程如下:

    1.拍定

    2.繳清尾款拍定後一週內(有銀行配合代墊尾款)

    3.法院核發「不動產權利移轉證明書」約繳尾款後14~20日內(有的法院速度更快)

    4.申請點交一般收到證明書後,即可申請"點交"

    5.法院發出點交通知(正 本 送 債 務人、副本 送 拍 定 人 )
    得標人繳清尾款,取得「不動產權利移轉證書」後,向法院聲請點交;法院收文後,發文給債務人,命債務人15天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

    6.限現住人15日內自行搬遷交屋

    7.債務人仍未搬遷交屋 申請第二次點交
    拍定人在15天內隨時查看後,發現債務人並未搬遷;15天期滿即向法院陳報債務人未搬離,請法院繼續進行點交動作。
    法院收文後,再發文通知債務人,法院將定期來房屋現址履勘,請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人,並請拍定人通知管區派出所,派警員前來協助。發文內容特別註明:「履勘不因債務人不在而停止」。

    8.法院發出定期履勘通知 一週後可收到履勘文(排定時間約 一 個 月)

    9.履勘時再協調債務人搬遷交屋
    履勘時,法院協調雙方交屋時間,此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日,法院不介入搬家費多寡爭議,但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。
    【注意事項】履勘或強制點交時,有的債務人不開門,此時法官會叫拍定人安排鎖匠,萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢?甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖,當日法官流程又不只一處,等太久也許法官就會順延案子了。(通常排定履勘時 必須先將鎖匠安排好隨時待命)

    10.債務人或現住人仍不搬 再申請點交
    如協調不成,拍定人可即遞狀,請求法院進行後續點交流程;法院收文後,再發文通知債務人,法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人,除請拍定人安排管區警員外,另準備搬家公司待命。

    11.法院發出定期強制執行通知一週後可收到強制點交文(約一個月)
    【注意事項】債務人或現住人又不出現,屋內郤留置一大堆東西,此時,法院只得現場清點造冊。
    所有留置物都要交給拍定人保管;有些司法事務官不怕後遺症,會同意留置物放在房屋現場保管,有些司法事務官會堅持運往別處保管,拍定人就要馬上提供保管地方,否則又要順延了。

    從拍定日到交屋完成,如依賴司法程序解決,約四個月至六個月不等;但如中途有狀況發生,時間又會順延,點交時間超過一年的案子,在法院是時有所聞。

    在未取得使用權之前,不能自行換鎖,復電的,就是要等。萬一對方設下陷阱讓您掉入,那就要付出相當大的代價。

    有經驗的投標人或代標公司,非常了解法院點交程序,事先會推演點交過程各種狀況,絶對不讓「順延」事情發生(交屋時間會拖長)。

    法官踓然有較同情債務人的「天性」,但引導法官合理配合有利於拍定人,並非難事,就看拍定人現場應變功力高低了。有經驗的點交,除配合法院強制公信力,另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調,貼補少許搬家費,讓債務人和諧早日交屋,才是圓滿交屋!