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    2015/6/22

    房地合一/境內居住者售屋 優惠三多-稅務問題-2015.06.22


    同樣是房產持有人,境內居住者出售房產時,可以享有的租稅優惠至少會比非居住者多三重,包括自用住宅有400萬元免稅額、長期持有稅率較低、及享有換屋重購退稅等。因此,具有雙重國籍者,若在台持有房產,出售房產前設法轉換身分成為台灣的居住者,房地合一課稅新制施行後,出售房產利得稅負可望大幅下降。

    以稅率為例,境內居住者按持有期間長短分成四級課稅,持有一年以內課以45%,持有二年且超過一年為35%;持有十年但超過二年是20%,超過十年可按最低15%課稅。但是,境外居住者在合一課稅制,課徵稅率只有二級,分別是:持有未滿一年課45%,超過一年課35%。

    一般稅率之外,居住者與非居住者在台持有的房產如為「自用住宅」,稅負差異更大。對非居住者而言,即使所持房產確實做自用住宅使用,出售時仍無400萬元免稅額,也無法按10%自用住宅專屬稅率課稅。同時,售屋目的若是為了換屋,亦無權申請重購退稅。

    簡單來說,長年旅居海外的華僑,若仍在台留有房產,計劃出售前,應考慮將課稅身分轉換為境內居住者才可省稅。即使房產非為自用住宅,仍可比照居住者按持有期間長短分級課稅,且持有愈久、稅率愈低。例如,持有在台房產只要超過二年,稅率即可下降為20%,亦較非居住者最低稅率35%來得輕很多。

    如何由非居住者轉為「居住者」?依據現行稅法對居住者的認定原則,只要符合以下二者之一,就可以被視為是居住者。

    一、在中華民國境內有住所,並經常住在中華民國境內者。二、中華民國境內無住所,但在一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天。

    換言之,稅法對境內居住者是以在境內有無「住所」及是否「經常居住」來認定,實務上通常以納稅人在一課稅年度設有戶籍且有居住事實,即認定為居住者。

    在台設有戶籍的華僑,應注意「經常居住」是指:個人在一課稅年度在中華民國境內「居住合計滿31天」或「居住合計在一天以上未滿31天,其生活及經濟重心在中華民國境內」者而言。

    至次生活及經濟濟重心是否在我國境內,統一由稽徵機關參考以下原則綜合認定,包括:享全民健保、勞保、國民年金保險或農保等社會福利;配偶或未成年子女居住在境內;在我國境內經營事業、執行業務、管理財產、受僱提供勞務或擔任董事、監察人或經理人等。

    經濟日報 記者 陳美珍