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    2013/2/23

    標購法拍屋五部曲-法拍學問


    標購法拍屋五部曲:
    第一步、多看公告和網站:

             利用市場上現有的資源,盡量多蒐集一些拍賣屋的資訊,現在看得到拍賣屋資訊包括法

    院、台灣金融資產服務公司公告的金拍、銀售和鑽石屋,銀行業者推出的銀拍屋,或者專營

    拍賣屋的房仲業者網站。在市場上眾多拍賣屋中挑選數個合意的標的後,就可以開始進行

    「看屋」的工作,看屋除了實地到房屋現場觀察,也要同時做房屋價格的市場調查。

    第二步、看屋,從大小環境著手:

            目前可進入室內看屋的拍賣屋有銀拍(售)屋、聯拍屋,因為有不點交的只能從房屋外

    觀做評估的則有金拍屋和法拍屋。評估時應該從房地產的大環境和小環境兩方向著手,大環

    境指的是房屋所在的區域、地段,附近是不是有學區或交通方不方便;小環境包括附近鄰居

    相處情況,有沒有社區公園,如果是大廈社區內有沒有游泳池、健身房,如果對居住品質要

    求更高,也需要注意房屋旁邊有沒有手機基地台或高壓電塔。

    第三步、標屋,訂出投資報酬率:

           決定後就可以訂出投標時標金的價格,如預估房屋可以市價1,000萬元賣出,處理的成本

    加總起來約100萬元,想要有10%的獲利,標金最高就只能寫800萬元,才能符合自己期望的

    報酬。如果買賣拍賣屋需要貸款,在此特別提醒,小套房在貸款上較為困難,雖然小套房是

    單身者的最愛,但銀行也會考慮因 為沒有家人互為擔保風險較高,因此15坪以下的小套房,

    比較不容易向銀行貸到滿意額度。

    第四步、整屋,是否點交是關鍵:

           用滿意的價格標下拍賣屋後,就進入轉手賣出前的「整屋」階段。整屋的難度則視房屋

    是否點交而定,如果標到的是已經點交的拍賣屋,只要向法院申請強制執行點交並辦理過戶

    就可以;如果不點交,情況通常是房屋內還有承租人,得標後可先和屋內的房客協商,若協

    商不成,再向法院聲請排除租約,也就是讓租約無效;或者也可提起給付租金的訴訟程序,

    等於讓房客付房租給得標人,而不是之前的屋主。

    第五步、自住用依照自己格局重新裝潢投資用,交給仲介商搞定:

          若是投資用就是準備「售屋」了,可以靠自己賣也可以找專營拍賣屋的仲介代勞。如果

    自己沒時間做大量廣告或帶人看屋,就可以把瑣碎的售屋工作交給專業的仲介商。金拍屋仲

    介業者指出,由於服務的範圍不同,仲介業的收費通常較標屋程序中專門替客戶代標的代標

    公司便宜,仲介的收費標準約是拍定價的1%起跳,代標公司約為拍定價的3%至5%。