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    2013/2/23

    搞懂法拍七件事 購屋不到6.4折-法拍學問


    Q:新北市朱先生問:法拍屋為何都說是市價的8折起跳?甚至6.4折?買法拍屋要注意什麼?

    A:法拍屋的來源,主要是不動產所有權人負債,包括房屋抵押貸款未按期繳款,遭銀行移

    送法拍、借錢不還被債權人經由民事訴訟,獲得法院勝訴之確定判決依法執行拍賣、積欠稅

    捐達一定金額後的強制執行,及其他原因而移送法院強制執行拍賣等。

    由於法拍屋的價格大都比市價便宜,因而,吸引不少購屋者想要進入此一領域撿便宜貨,至

    於市價的8折或6.4折,是指第一拍都是法院經由估價師經鑑價後訂出底價,再進行拍賣,若第

    一拍沒拍出去,則會打八折進行第二拍。

    為了讓法拍能順利執行,一般來說,第二拍的底價訂定大都會降低二成,因此,才會有第二

    拍打8折的說法,而第三拍依法也可再降價二成,亦即8折再8折,也就是6.4折的來由。

    由於想買法拍屋者,大都會有搶便宜貨的想法,因此,除非景氣看好,否則不會貿然在第

    一、二拍時就搶標,另外,除非精華地段,屋況好,且底價與市價已有一段差價,否則一般

    購屋者大都會等到第二或第三拍時再搶進。

    想要了解法拍資訊,可以事先至各地方法院公佈欄閱覽張貼的拍賣公告,另外,銀行網站也

    會公開這訊息,以期快速達到拍賣目的。

    法拍屋雖然比市價便宜很多,但其間有很多積欠稅負可得從嚴檢視,包括:

    一、契稅:契稅條例第11條規定:「依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者,仍
                        應申報繳納契稅。」

    二、房屋稅:法院拍賣的房屋承買人自領得法院發給的權利移轉證明書日起,即應開始起算
                            納稅義務。

    三、登記費:按申報地價或權利價值千分之一繳納。

    四、地價稅,戶籍遷入後可申請自用住宅優惠稅率。

    不過,法拍屋最怕碰到的還有「海蟑螂」這一類專門以法拍屋拍賣營生的人,有的還會霸占

    拍賣的不動產,藉機索取巨額搬遷費,因此,如果從拍賣公告看到中意的物件,就得注意法

    院有沒有負責「點交」這件事,有點交的房子就可避免「海蟑螂」的干擾,沒點交的風險相

    對就比較高。此外,目前業界也有法拍代拍公司,會幫忙處理點交問題,但相對地也要付出

    一些「服務費用」,就看消費者的衡量取捨。

    法拍屋雖具有超低價位之特性,惟其迥異於一般市場交易,因此,標購之前應格外注意以下

    七件重要事項:

    一、掌握市場動態:

            由於法拍屋的底價遠較市價為低,因此標購之前首應掌握正確的市場資訊,尤其是景氣

            低迷階段,法院拍賣都得經過三、四次之後方得拍定,而在法拍屋、銀拍屋、金拍屋爭

            相拍賣之情況下,對於市場行情動態及價格研判就得多下點功夫。

    二、實地勘察現場:

            由於法拍屋拍賣時均貼有法院封條,並且又不開放看屋,因此一般人對實際屋況及內部

            格局均無從瞭解,惟標購之前仍應親自前往勘查,並向管理員或左鄰右舍打聽是否有哪

            些潛在瑕疵。

    三、建物是否一併列入拍賣:

            一般人對於法拍屋的認知,總認為土地與房屋一起拍賣,殊不知在建築物未取得保存登

            記之前,或地上建物為違章建築,就有可能只拍賣土地而建物未一併列入拍賣範圍;其

            次,如果是土地與建物並非同一所有權人,通常也不會一併列入拍賣。

    四、土地共有人持分遭拍賣:

            如兩人共有一筆土地,而其中一共有人在該土地上持有建物,如其因債務問題而遭法院

            查封、拍賣,另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人持分部分主張優先購買權,是則此

            一拍賣標的就遠比一般拍賣標的要複雜得多。

    五、優先購買權問題:

            根據法令規定,遭法院拍賣土地之共有人、基地之所有人、地上權人、典權人、承租人

            ,只要其在法院通知之期限內親自或以書面主張其優先購買權時,即可根據得標價優先

            購買,倘若投標人未能洞悉及此,很可能落得白忙一場。

    六、虛設租賃問題:
         
            由於民法中有關「買賣不破租賃原則」常遭有心人士曲解,導致債務人為逃避因負債而

            遭查封、拍賣不動產,往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約,以使標購人無法順利

            點交,因此,標購之前務必先瞭解清楚是否有租賃契約存在。

    七、是否負責點交:

            如果不動產拍賣後法院不負責點交,那麼購屋者只能取得所有權而已,亦即其中如有第

            三者佔有時,概由拍定人自行處理。(實務上不點交情況有許多樣態)

    一般而言,法院不負責點交的情形(就租賃關係舉例說明):

    不動產遭查封之前已出租與第三者,而拍賣當時租賃關係依然存續,此時需俟租約期滿,標

    購人方有權承受(即取得使用權)。

    摘錄自:理財周刊 2015/2/13 第755.756期 莊孟翰