Ｑ：新北市朱先生問：法拍屋為何都說是市價的8折起跳？甚至6.4折？買法拍屋要注意什麼？
Ａ：法拍屋的來源，主要是不動產所有權人負債，包括房屋抵押貸款未按期繳款，遭銀行移
送法拍、借錢不還被債權人經由民事訴訟，獲得法院勝訴之確定判決依法執行拍賣、積欠稅
捐達一定金額後的強制執行，及其他原因而移送法院強制執行拍賣等。
由於法拍屋的價格大都比市價便宜，因而，吸引不少購屋者想要進入此一領域撿便宜貨，至
於市價的8折或6.4折，是指第一拍都是法院經由估價師經鑑價後訂出底價，再進行拍賣，若第
一拍沒拍出去，則會打八折進行第二拍。
為了讓法拍能順利執行，一般來說，第二拍的底價訂定大都會降低二成，因此，才會有第二
拍打8折的說法，而第三拍依法也可再降價二成，亦即8折再8折，也就是6.4折的來由。
由於想買法拍屋者，大都會有搶便宜貨的想法，因此，除非景氣看好，否則不會貿然在第
一、二拍時就搶標，另外，除非精華地段，屋況好，且底價與市價已有一段差價，否則一般
購屋者大都會等到第二或第三拍時再搶進。
想要了解法拍資訊，可以事先至各地方法院公佈欄閱覽張貼的拍賣公告，另外，銀行網站也
會公開這訊息，以期快速達到拍賣目的。
法拍屋雖然比市價便宜很多，但其間有很多積欠稅負可得從嚴檢視，包括：
一、契稅：契稅條例第11條規定：「依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍
應申報繳納契稅。」
二、房屋稅：法院拍賣的房屋承買人自領得法院發給的權利移轉證明書日起，即應開始起算
納稅義務。
三、登記費：按申報地價或權利價值千分之一繳納。
四、地價稅，戶籍遷入後可申請自用住宅優惠稅率。
不過，法拍屋最怕碰到的還有「海蟑螂」這一類專門以法拍屋拍賣營生的人，有的還會霸占
拍賣的不動產，藉機索取巨額搬遷費，因此，如果從拍賣公告看到中意的物件，就得注意法
院有沒有負責「點交」這件事，有點交的房子就可避免「海蟑螂」的干擾，沒點交的風險相
對就比較高。此外，目前業界也有法拍代拍公司，會幫忙處理點交問題，但相對地也要付出
一些「服務費用」，就看消費者的衡量取捨。
法拍屋雖具有超低價位之特性，惟其迥異於一般市場交易，因此，標購之前應格外注意以下
七件重要事項：
一、掌握市場動態：
由於法拍屋的底價遠較市價為低，因此標購之前首應掌握正確的市場資訊，尤其是景氣
低迷階段，法院拍賣都得經過三、四次之後方得拍定，而在法拍屋、銀拍屋、金拍屋爭
相拍賣之情況下，對於市場行情動態及價格研判就得多下點功夫。
二、實地勘察現場：
由於法拍屋拍賣時均貼有法院封條，並且又不開放看屋，因此一般人對實際屋況及內部
格局均無從瞭解，惟標購之前仍應親自前往勘查，並向管理員或左鄰右舍打聽是否有哪
些潛在瑕疵。
三、建物是否一併列入拍賣：
一般人對於法拍屋的認知，總認為土地與房屋一起拍賣，殊不知在建築物未取得保存登
記之前，或地上建物為違章建築，就有可能只拍賣土地而建物未一併列入拍賣範圍；其
次，如果是土地與建物並非同一所有權人，通常也不會一併列入拍賣。
四、土地共有人持分遭拍賣：
如兩人共有一筆土地，而其中一共有人在該土地上持有建物，如其因債務問題而遭法院
查封、拍賣，另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人持分部分主張優先購買權，是則此
一拍賣標的就遠比一般拍賣標的要複雜得多。
五、優先購買權問題：
根據法令規定，遭法院拍賣土地之共有人、基地之所有人、地上權人、典權人、承租人
，只要其在法院通知之期限內親自或以書面主張其優先購買權時，即可根據得標價優先
購買，倘若投標人未能洞悉及此，很可能落得白忙一場。
六、虛設租賃問題：
由於民法中有關「買賣不破租賃原則」常遭有心人士曲解，導致債務人為逃避因負債而
遭查封、拍賣不動產，往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約，以使標購人無法順利
點交，因此，標購之前務必先瞭解清楚是否有租賃契約存在。
七、是否負責點交：
如果不動產拍賣後法院不負責點交，那麼購屋者只能取得所有權而已，亦即其中如有第
三者佔有時，概由拍定人自行處理。(實務上不點交情況有許多樣態)
一般而言，法院不負責點交的情形(就租賃關係舉例說明)：
不動產遭查封之前已出租與第三者，而拍賣當時租賃關係依然存續，此時需俟租約期滿，標
購人方有權承受(即取得使用權)。
摘錄自:理財周刊 2015/2/13 第755.756期 莊孟翰
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